Les accédants et les normes du prêt conventionné

ANIL, Habitat actualité, février 1999

La réglementation des prêts conventionnés impose que les logements financés satisfassent à des normes de surface et d'habitabilité.
L'utilité de ces normes est contestée par les établissements financiers, qui y voient une contrainte administrative sans contrepartie réelle pour les accédants. Pour tenter d'éclairer le débat, l'ANIL a cherché à apprécier, au travers de l'enquête logement 1996, si, parmi les logements acquis pour occupation personnelle de 1993 à 1996, ces normes étaient mieux respectées pour ceux financés à l'aide d'un prêt conventionné. L'enquête logement permet une comparaison sur trois points : la surface habitable, l'installation de cuisine et l'équipement sanitaire.

Rappel des normes " prêt conventionné "

Normes de surface

En secteur groupé - c'est-à-dire pour les logements achetés à un promoteur - la norme porte sur le logement lui-même, elle n'implique aucune condition quant à son occupation. Ainsi, rien ne s'oppose par exemple à ce qu'un logement de type 2 de 46 m² soit occupé par un ménage de cinq personnes. En secteur diffus, la norme concerne l'adéquation de la surface du logement à la composition du ménage occupant. Toutefois son application ne constitue pas une réelle garantie contre la suroccupation du logement, pour les raisons suivantes :

• Les individus pris en considération pour la définition de la norme ne comprennent que la personne seule ou le couple constituant le noyau familial et les personnes à leur charge au sens strict ; il n'est pas tenu compte des personnes non à charge qui peuvent vivre dans le logement. Ainsi, pour un ménage de quatre personnes composé d'un couple ayant deux enfants à charge, la norme minimale de surface est la même que pour un ménage de cinq personnes comprenant, en plus, un enfant de 22 ans disposant d'un revenu.
• La norme s'apprécie au moment de la transaction. Or le ménage peut s'agrandir ultérieurement, par exemple par la naissance d'un ou plusieurs enfants, chose fréquente parmi les accédants à la propriété dont près des deux tiers ont moins de 40 ans.

L'absence de cohérence de la norme de surface entre les secteurs diffus et groupé peut être illustrée par un exemple : un logement de type III de 70 m² acheté neuf à un promoteur en 1980 et financé en PC (sans condition d'occupation) est revendu en 1999 ; le rachat par une famille monoparentale de trois personnes (deux enfants à charge) ne peut être financé en PC.

L'installation de cuisine

Les logements de types I bis et supérieurs doivent comporter une cuisine indépendante. Seuls les logements de type I peuvent ne disposer que d'un coin cuisine dans la pièce principale.

L'équipement sanitaire

Les logements doivent comporter un w.-c. intérieur et une salle d'eau, à l'exception des logements d'une ou deux pièces qui peuvent n'avoir que l'un des deux éléments, à condition de disposer soit d'un w.-c. sur le palier, soit d'un lavabo avec eau chaude et froide.

Autres normes

Elles concernent la sécurité, la salubrité et l'équipement de l'immeuble, les ouvertures et la ventilation, le chauffage du logement, la surface moyenne et minimale des pièces principales, la hauteur sous plafond, la conformité de l'alimentation en gaz, la non-communication des w.-c. avec la cuisine, tous éléments que l'enquête logement ne décrit pas ou décrit avec un détail insuffisant pour permettre des comparaisons.

Les conditions de logement des acquéreurs récents, en 1996, au regard des normes de surface "prêt conventionné"

La comparaison porte sur les normes de surface, d'installation de cuisine et d'équipement sanitaire. Parmi les logements acquis pour occupation personnelle, au cours des quatre années précédant l'enquête, le pourcentage de ceux qui ne satisfont pas à l'ensemble des trois normes est de 10,6 %. Il est légèrement plus élevé en neuf groupé (13,4 %) que pour le neuf diffus et les logements d'occasion (10,4 %) -on a supposé que toutes les acquisitions de logements d'occasion relevaient du secteur diffus-.
Le non-respect des normes est un peu plus rare pour les logements financés en PC ou en PAS (9,1 %) que pour les autres (10,9 %).

Pourcentage de propriétaires récents dont le logement ne satisfait pas aux normes PC

Comme le montre le tableau ci-dessus, les normes de surface et surtout d'équipement sanitaire sont respectées dans la quasi-totalité des cas, quel que soit le mode de financement. Cela signifie sans aucun doute que ces normes correspondent aujourd'hui à des standards minimaux, ce qui n'était sans doute pas le cas à l'époque où elles ont été définies. De fait, l'examen des résultats des enquêtes logement successives montre une augmentation générale, continue et très sensible, des surfaces habitables ; pour au moins la moitié des accédants, l'accession à la propriété se fait dans des logements plus spacieux que le logement précédemment occupé par le ménage. Par ailleurs, très rares sont aujourd'hui les logements existants ne disposant pas d'une salle d'eau et d'un w.c. intérieur, ce qui n'était pas le cas dans les années 70 ; et dans la construction neuve, la présence de ces éléments va de soi.
La norme la moins bien satisfaite est celle de l'installation de cuisine (tableau ci-dessous).

Pourcentage de propriétaires récents dont l'installation de cuisine ne satisfait pas à la norme PC

Le non-respect de cette norme correspond pour l'essentiel au cas des logements de trois pièces et plus ne disposant pas d'une cuisine indépendante, mais seulement d'un coin cuisine dans une pièce d'habitation. Toutefois ce mode d'organisation du logement correspond sans doute à un choix des occupants. En effet, c'est dans l'accession en neuf diffus que ce cas se rencontre le plus fréquemment : il concerne plus de 11 % des logements de cinq pièces et plus. Selon toute vraisemblance, rien n'empêchait ces accédants de choisir une cuisine séparée, si tel avait été leur désir. Il faut d'ailleurs noter que l'existence de la norme " prêt conventionné " ne paraît pas, sur ce point comme sur les autres, avoir d'effet réellement tangible.