Bailleurs et risques locatifs

ANIL, Habitat Actualité, juillet 2000
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Synthèse :

Le développement du contentieux locatif lié aux impayés de loyers, la protection des personnes les plus défavorisées intervenue par la loi relative à la lutte contre les exclusions (29 juillet 1998) ont-ils conduit à une modification du comportement des bailleurs quant à la sélection du locataire lors de la mise en location d'un logement ? De quels moyens disposent les bailleurs, qu'il s'agisse de personnes physiques, de bailleurs institutionnels ou d'organismes de logement social pour tenter d'apprécier les risques et se prémunir contre eux ? Dans quelle mesure et de quelle manière les mettent-ils en œuvre ? Les pratiques ont-elles évolué au cours des années récentes ?
La présente étude conduite par l'ANIL a pour but d'apporter à ces questions des éléments de réponse. Elle s'appuie sur une enquête réalisée par les ADIL de novembre 1999 à janvier 2000 auprès de leurs consultants et portant sur les conditions d'accès au parc locatif. La comparaison des résultats à ceux d'une enquête analogue réalisée en 1994 permet d'apprécier l'évolution des exigences des bailleurs.
Comme le montre le tableau ci-dessus, les bailleurs utilisent de plus en plus largement les moyens à leur disposition pour sélectionner le locataire et se prémunir contre les risques. Cette évolution marque sans aucun doute une appréhension des risques plus aiguë qui se traduit par une prudence accrue, mais aussi une meilleure information quant aux moyens de s'en prémunir. Pour autant, tous les instruments à leur disposition ne sont pas forcément utilisés : en particulier, les diverses formes d'assurance ne se diffusent que lentement et les garanties offertes par le 1 % logement sont encore trop récentes pour qu'une telle enquête puisse permettre de juger de leur succès. De plus, il apparaît que, dans un cas sur cinq environ, l'engagement de caution n'est pas valide, pour des raisons qui tiennent en général au non respect du formalisme de l'acte ou au défaut d'information de la caution.
Corollaire de cette évolution : les ménages qui ne sont pas en mesure de satisfaire aux exigences des bailleurs ont de plus en plus de mal à louer. C'est ce qu'indique une enquête complémentaire des ADIL relative aux difficultés d'accès au parc locatif, réalisée auprès de consultants ayant postulé au moins une fois, sans succès, pour la location d'un logement. L'analyse des raisons du refus de location qui leur sont opposées montre, sans surprise, que ces difficultés d'accès sont avant tout d'ordre financier et concernent au premier chef les jeunes et les personnes seules.
Concernant les couples locataires vivant en union libre, on constate que la cotitularité du bail (chacun des membres du couple est désigné dans le contrat de location) tend à devenir la règle, puisqu'elle est présente dans plus des trois quarts des cas. Le bailleur comme le locataire y ont intérêt : l'enquête montre clairement que leur information, sur ce point comme sur ceux évoqués précédemment, s'est sensiblement améliorée.

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