Les assurances liées aux emprunts immobiliers : état des lieux

ANIL, Habitat actualité, octobre 1998

Le niveau actuel des taux d'intérêts nominaux des prêts immobiliers a pour conséquence de rendre très visible l'incidence des frais annexes, assurances, hypothèques ou cautions qui pèsent sur le coût de ces prêts.
L'assurance "décès, invalidité, incapacité de travail " est aujourd'hui souscrite par plus 90 % des emprunteurs. Le prêteur en fait une condition de l'octroi du crédit, il s'agit bien d'une exigence du prêteur et non d'une obligation légale. Cette assurance fonctionne de façon satisfaisante, même si des problèmes existent quant à sa mise en oeuvre. Son coût constitue un élément du choix global. Il est parfois exprimé en francs pour 10.000 F empruntés, en pourcentage du capital restant dû ou du capital emprunté : la seule comparaison possible est de calculer l'incidence actuarielle de l'assurance sur le taux effectif global. Pour un prêt type de 300 000 F sur 15 ans, à 7 % hors assurance, l'incidence actuarielle de cette garantie est de 0,47 % pour les moins chères à 0,68 % pour les barèmes les plus élevés. Le pourcentage le plus fréquemment observé, incluant les garanties " décès-invalidité ", et " incapacité de travail ", se situe aux alentours de 0,55 %, représentant 3,10 F pour 10 000 F empruntés.
Contrairement à l'assurance " décès " qui intervient en capital, l'assurance "perte d'emploi " se substitue partiellement à l'emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage. Cette garantie est limitée dans le temps. La vive concurrence que se livrent les établissements de crédit interdit la prescription systématique d'assurance perte d'emploi, même aux salariés du secteur privé. Cette branche d'assurance souffre d'un déséquilibre dû non seulement à la progression du chômage, mais aussi à un phénomène d'antisélection : l'emprunteur, assuré potentiel, connaît mieux le risque que l'assureur. Elle semble souscrite par près de 20 % des emprunteurs immobiliers : il faut noter que selon le principal assureur, la sinistralité augmente avec le niveau de remboursement, donc de revenu, ce qui traduit le fait que plus un emprunteur est maître de son choix, plus il envisage l'opportunité de s'assurer en fonction de son appréciation personnelle du risque. Parmi les solutions envisagées pour lutter contre l'antisélection, certains établissements fondent l'ensemble des deux assurances en un " package " - assurance perte d'emploi et assurance décès, invalidité, incapacité de travail - plus facile à proposer à leurs clients. Le rôle des assurances perte d'emploi est bien sûr curatif, lorsqu'il s'agit de les mettre en œuvre, mais il est aussi incitatif, lorsqu'il s'agit d'encourager la décision des particuliers : il faut rassurer les inquiets, sans déstabiliser les optimistes. C'est ce qui explique qu'une des principales nouveautés apportées aux contrats réside dans l'offre de prestations annexes d'aide à la recherche d'emploi : à noter qu'outre l'avantage réel qu'il offre aux salariés, ce dispositif a pour intérêt annexe d'éliminer de la garantie les personnes qui ne souhaiteraient pas immédiatement reprendre un emploi. Les prestations offertes par l'assurance perte d'emploi sont très diverses : les montants d'indemnisation varient de 50 % à 80 % de l'échéance contractuelle, ou s'adaptent étroitement aux modalités de l'allocation unique dégressive versée par l'ASSEDIC, des limites d'indemnisation maximale, valables pour toute la durée du contrat, varient de deux ans à six ans, la durée dominante étant de trois ans, la durée d'indemnisation par période de chômage va de un an à trente-six mois maximum. Ceci explique que pour un prêt type de 300 000 F sur 15 ans, à 7 % hors assurance, l'incidence actuarielle s'étage entre 0,18 % et 0,88 %. Alors que la sécurisation intégrée au prêt PAS va se mettre en place, avec le souci d'établir une véritable complémentarité avec les assurances perte d'emploi, il était intéressant de dresser un état des lieux des garanties offertes et de leur coût. La sécurisation devrait conduire à un recalibrage des prestations assurance perte d'emploi avec le P.A.S., ainsi qu'à une baisse des tarifs. Il faut souhaiter que cette baisse des tarifs soit suffisamment significative pour réduire l'antisélection. L'étude analyse les garanties proposées par treize établissements de crédit, parmi les principaux prêteurs immobiliers aux particuliers, en matière d'assurance " décès-invalidité " et de perte d'emploi. Dans les deux cas, il s'agit de contrats " groupe " : le contrat est signé entre deux professionnels, le prêteur et l'assureur, et bénéficie à un adhérent, l'emprunteur. Les treize établissements analysés ont, en fait, passé des contrats "groupe " avec trois compagnies d'assurance : la CNP, l'UAP, SURAVENIR, et une mutuelle MUTLOG. Ces contrats ne sont pas réglementés et leurs contenus varient fortement d'un établissement à l'autre, y compris lorsque les compagnies d'assurance sont les mêmes.
La lisibilité et la comparabilité des offres souffrent de la complexité accrue des produits proposés, tant au niveau des coûts qu'au niveau des garanties apportées. Ainsi, l'emprunteur risque de ne connaître les conditions de ses assurances que lors de la survenance du sinistre.