Enquête sur les difficultés de la copropriété : une étude de l'ADIL de Paris
ANIL, Habitat actualité, janvier 1998
L'ADIL 75, confrontée à une progression importante des consultations relatives à la copropriété a engagé une réflexion sur les difficultés rencontrées par les copropriétaires parisiens.
Une enquête a été menée auprès de 760 d'entre eux, qui a permis dans un premier temps à l'ADIL d'identifier les principales entraves au bon fonctionnement d'une copropriété. A partir de ce constat, l'ADIL 75 a dressé un portrait du copropriétaire parisien habitant dans une " copropriété à problèmes ".
Les difficultés les plus fréquemment rencontrées
Les difficultés rencontrées en assemblée générale
50 % des difficultés découlent de relations conflictuelles entre copropriétaires. En premier lieu, les conflits de personnes bloquent l'émergence des majorités nécessaires aux votes des décisions les plus importantes : le maintien ou la suppression du poste de gardiennage est notamment source de conflits réguliers.
La gestion courante (assurance, fournitures) fait rarement l'objet de critiques hormis les relations avec le syndic lors de la présentation des comptes ou du renouvellement du mandat.
Les travaux : sources de difficultés dans 42 % des cas
En second lieu, le vote des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble est la plupart du temps sujet à conflit et démontre les réticences des copropriétaires à la réalisation d'interventions lourdes mais néanmoins indispensables. Cependant, bien que réservés sur le vote de ces travaux dont ils jugent le coût dissuasif, les copropriétaires finissent par les engager.
L'enquête montre que 58 % des immeubles ont fait l'objet de travaux dans ces deux dernières années.
Les impayés de charges
Le poste " charges " bien que représentant moins de 10 % du budget mensuel pour près de 60 % des copropriétaires est la principale source de mécontentement. 51 % de copropriétaires sont en situation d'impayés de charges sans pour autant que les immeubles soient en situation critique (coupure d'eau ou d'électricité, absence de gestion). Ces impayés de charges peuvent traduire de réelles difficultés financières, mais aussi de simples différends avec le syndic.
Le portrait du copropriétaire parisien, visiteur de l'ADIL
Les copropriétaires qui consultent l'ADIL sont essentiellement des célibataires (pour 55 % d'entre eux ) ou des couples sans enfants (28 %).
Les revenus, inférieurs à 12.000 F mensuels pour la majorité, expliquent leurs appréhensions lorsqu'il s'agit de procéder à des dépenses exceptionnelles (travaux notamment).
Enfin, près d'un tiers des copropriétaires enquêtés ont des emprunts en cours.
Le constat d'ensemble
62 % des copropriétaires vivent dans un immeuble où existe un ascenseur Malgré les difficultés recensées, le parc est relativement bien entretenu.
84 % un digicode,
53 % un chauffage collectif,
59 % un poste de gardien.
Des progrès sont à faire, conclut l'ADIL, pour mieux organiser le budget des immeubles, en clarifiant les travaux qui doivent être programmés dans le temps et en encadrant les copropriétaires en difficulté. Un effort de dialogue entre copropriétaires et syndics tend à améliorer leurs relations, ainsi, la FNAIM Ile-de-France aide à résoudre les conflits au sein de commission de médiation, véritable lieu de conciliation entre copropriétaires et syndics.