Demande des ménages et réalité du marché : une étude de l'ADIL des Hauts-de-Seine

ANIL, Habitat actualité, janvier 1998

Dans un contexte financier plutôt favorable, marqué notamment par la poursuite de la baisse des prix, quelle a été l'évolution de la demande de logements en accession dans le département ? Quels conseils ou informations, les candidats à l'accession attendent-ils de l'ADIL et quelles suites donnent-ils à leurs projets ? Telles sont les questions auxquelles cette étude de l'ADIL des Hauts-de-Seine cherche à apporter des éléments de réponses.

Un environnement financier favorable

La baisse des prix des logements s'est poursuivie au cours des trois premiers trimestres, tant en neuf qu'en ancien. Le prix moyen des logements neufs est descendu au troisième trimestre au-dessous de 18 000 F par m² (il dépassait 25 000 F en 1992) et l'activité du marché est restée soutenue. Dans l'ancien le prix moyen était légèrement supérieur à 12 000 F/m² : la baisse a été d'environ 7 %, et le volume des transactions s'est stabilisé.

Les taux d'intérêt proposés étaient pour la plupart compris entre 5,5 et 7 % (hors assurances), les taux initiaux de certaines formules à taux variable pouvant descendre jusqu'à 4 %.

En matière fiscale, le dispositif d'amortissement PERISSOL a donné un coup de fouet aux ventes de logements neufs, l'impact de la suppression des exonérations fiscales en accession à la propriété étant en revanche jugé négligeable.

Légère diminution des moyens financiers des candidats à l'accession

Il s'agit aux trois quarts de locataires du secteur privé. La part des locataires HLM, après avoir augmenté grâce au prêt à taux zéro, retombe à un faible niveau (10 %).

Le revenu des visiteurs de l'ADIL a diminué de 6 % par rapport à 1996, mais avec une moyenne de 16 800 F par mois, il reste bien supérieur au revenu des consultants des départements de province. L'apport personnel moyen s'élève à 215 900 F, il est lui aussi en légère baisse (- 3 %).

En comparant ces données avec celles des années précédentes, l'ADIL constate une assez grande stabilité du profil des candidats, de leurs moyens financiers et de leurs souhaits depuis cinq ans. La demande de logements en accession dans le département apparaît donc peu sensible aux mesures prises par les pouvoirs publics pour relancer tel ou tel secteur de la demande.

Ce jugement est confirmé par l'examen des caractéristiques des opérations envisagées, remarquablement stables elles aussi, les familles aisées s'orientant vers la maison individuelle en grande couronne, les petits ménages et les revenus moyens vers de plus petites surfaces en collectif ancien pour des coûts moyens d'environ 25 % inférieurs.

Le financement principal envisagé est, dans la plupart des cas, un prêt bancaire libre, dont un sur cinq à taux variable. Seuls un tiers des ménages peuvent prétendre à un prêt à taux zéro.

Du projet à sa réalisation

Les projets étudiés se révèlent réalisables dans un peu plus de deux tiers des cas. Le tiers restant de projets jugés dangereux concerne, dans la plupart des cas, des familles à revenu modeste.

Souhaitant évaluer dans quelle mesure ces projets se réalisent, l'ADIL a effectué auprès d'un échantillon de ménages une enquête téléphonique six mois après les entretiens. L'étude nous en livre les principaux enseignements.

Elle montre que les attentes des consultants diffèrent selon le stade de maturation du projet -informations sur le marché et le niveau des prix dans la phase initiale, sur les taux d'intérêt lorsque le projet est plus avancé, analyse des propositions des professionnels dans un troisième stade - et selon les moyens financiers des ménages : conseil sur la faisabilité du projet pour les plus modestes, aide à la définition du projet pour les revenus moyens, réponse à des questions plus précises concernant souvent les rapports avec les professionnels pour les plus aisés.

Parmi les ménages interrogés, six sur dix ont effectivement acheté ou s'apprêtent à le faire. Il s'agit des consultants dont les projets avaient été jugés viables par l'ADIL, qui ont concrétisé, en termes de type de bien et de localisation, le projet défini avec l'ADIL. Leur revenu mensuel moyen est proche de 19 000 F. Ils ont en général obtenu des conditions de financement relativement favorables, avec des taux d'intérêt un peu inférieurs aux tarifs affichés, en faisant jouer la concurrence entre établissements financiers (40 % d'entre eux n'ont pas souscrit leur emprunt auprès de leur banque habituelle). En revanche, les frais annexes (assurances, frais de dossier, garanties), peu négociables, s'avèrent plus élevés que prévu.

Les autres ont soit abandonné, soit différé leur projet. Ils ont des revenus inférieurs (15 400 F en moyenne). Confrontés à la réalité du marché, ceux qui continuent à chercher refusent néanmoins d'élargir le champ de leur prospection à d'autres localisations que celle initialement choisie.