Accession sociale : le neuf plus accessible que l'ancien
ANIL, Habitat actualité, janvier 1998
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
C'est une tradition en France : les aides à l'accession à la propriété sont réservées, pour l'essentiel, aux acquéreurs de logements neufs. Elles visent en effet, explicitement ou non, un double objectif : permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement et soutenir l'activité du bâtiment. Sous cet aspect, le prêt à taux zéro ne diffère guère du PAP : n'y sont éligibles que les opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs et les opérations d'acquisition-amélioration comportant une quotité de travaux d'au moins 35 % du montant total de l'opération. Il faut toutefois noter qu'il n'existe plus aujourd'hui, au sein des prêts non aidés de différentiel de taux selon leur objet, à la différence du début des années 80 où les prêts pour l'accession en neuf étaient plus chers que ceux finançant l'acquisition de logements anciens.
La possibilité de bénéficier d'un prêt à taux zéro constitue donc une incitation à acquérir un logement neuf plutôt qu'un logement ancien. C'est évidemment pour les candidats à l'accession les plus modestes que cette incitation est la plus puissante, puisque le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro est d'autant plus élevé que le revenu de l'emprunteur est faible.
Le surplus de capacité d'investissement atteint sa valeur maximum, environ 150 000 F, pour un revenu mensuel de l'ordre de 7 000 F ; lorsque le revenu augmente, il reste d'abord à peu près constant, puis diminue progressivement pour s'annuler lorsque les ressources du ménage atteignent 19 000 F, montant qui correspond au plafond d'éligibilité au prêt à taux zéro.
Si l'on raisonne en termes de valeur des biens accessibles, l'écart entre les deux variantes, est en fait supérieur à ce qu'indique le graphique : il faut en effet retrancher les droits de mutation, soit environ 7 % de la capacité d'investissement pour obtenir la valeur maximale des logements anciens accessibles.
Il est possible d'en évaluer l'effet en termes de capacité d'investissement à l'aide d'un logiciel de simulation du type de celui utilisé par les ADIL pour leurs diagnostics financiers. Le principe est le suivant : pour un ménage donné, on calcule le montant maximum de l'investissement possible compte tenu du revenu et de l'apport personnel dont il dispose en fixant une limite supérieure à son taux d'effort. Cette évaluation est réalisée selon deux variantes : acquisition d'un logement neuf avec prêt à taux zéro si les ressources du ménage sont inférieures au plafond d'éligibilité, acquisition d'un logement ancien sans prêt à taux zéro.
L'écart entre les montants d'investissements maxima obtenus dans l'une et l'autre hypothèse représente le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro.
Valeur maximum des biens accessibles
| Revenu mensuel | Neuf | Ancien | Ecart en % |
|---|---|---|---|
| 5 000 | 445 000 | 326 000 | - 37 % |
| 6 000 | 569 000 | 410 000 | - 39 % |
| 7 000 | 617 000 | 432 000 | - 43 % |
| 8 000 | 645 000 | 457 000 | - 41 % |
| 9 000 | 670 000 | 483 000 | - 39 % |
| 10 000 | 668 000 | 498 000 | - 34 % |
| 11 000 | 685 000 | 514 000 | - 33 % |
| 12 000 | 682 000 | 535 000 | - 27 % |
| 13 000 | 695 000 | 579 000 | - 20 % |
| 14 000 | 743 000 | 624 000 | - 19 % |
| 15 000 | 791 000 | 669 000 | - 18 % |
| 16 000 | 808 000 | 713 000 | - 13 % |
| 17 000 | 848 000 | 758 000 | - 12 % |
| 18 000 | 896 000 | 802 000 | - 12 % |
| 19 000 | 915 000 | 847 000 | - 8 % |
| 20 000 | 962 000 | 891 000 | - 8 % |
Ainsi, pour un revenu mensuel de 9 000 F, qui correspond au haut de la première tranche du prêt à taux zéro et permet donc de bénéficier d'un différé total d'amortissement pour ce prêt, le ménage peut, avec le même taux d'effort de 30 %, acquérir soit un logement neuf d'une valeur de 670 000 F, soit un logement ancien d'une valeur de 483 000 F. L'écart relatif de 39 %, bien supérieur à l'écart moyen de prix constaté habituellement, montre clairement que les ménages à revenu modeste sont donc très fortement incités à accéder dans le neuf plutôt que dans l'ancien, et cela d'autant plus que leur apport personnel est faible. Bien souvent d'ailleurs, un tel ménage n'aura pas le choix, sa capacité d'investissement dans l'ancien pouvant être insuffisante pour qu'il puisse envisager autre chose que l'acquisition d'un logement neuf.
Le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro variant en raison inverse du revenu, la puissance de l'incitation à accéder dans le neuf diminue bien évidemment, toutes choses égales par ailleurs, lorsque les ressources augmentent. Pour le type de ménage étudié, elle reste cependant forte jusqu'à 12 000 F de revenu mensuel, et non négligeable jusqu'à environ 15 000 F.