Accédants en difficulté en Ille-et-Vilaine
ANIL, Habitat actualité, janvier 1998
En Ille-et-Vilaine, les dossiers d'accédants en difficulté sont traités dans le cadre de deux procédures complémentaires :
- la procédure du fonds départemental d'aide aux accédants en difficulté est gérée principalement par la CAF et l'ADIL.
- la commission de surendettement instituée en 1990, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France, est chargée de traiter la situation de surendettement des personnes physiques. Elle vise indifféremment l'endettement immobilier ou de consommation.
L'ADIL et la Banque de France ont rapproché leurs informations respectives, relatives aux nouveaux dossiers traités au cours de l'année 1996.
Le nombre de cas traités, 270, qui est donc loin d'être négligeable, diminue régulièrement depuis quelques années du fait de la lente résorption des dossiers montés dans les années 1980 ; cette tendance est du reste commune à d'autres départements.
La plupart des dossiers concernent des couples avec deux ou trois enfants, habitant une commune rurale ou périurbaine. Les projets sont généralement anciens : les trois quarts des ménages ont accédé avant 1990. Parmi ceux-ci, près d'un tiers ont déjà à leur actif un ou plusieurs réaménagements ou passages en commission de surendettement.
Néanmoins, les dossiers récents ne sont pas quantité négligeable et l'on peut même être surpris du nombre d'opérations - près d'une trentaine - lancées il y a trois ou quatre ans, en 1993-95.
Il est vrai que les causes de surendettement qui sont aujourd'hui déterminantes - un accident familial ou professionnel, bien plus que la mauvaise maîtrise de la gestion ou du projet initial qui caractérisait les dossiers à problèmes des années 1980 - peuvent frapper indifféremment quelle que soit la génération d'accédants. Le chômage est ainsi à l'origine des difficultés pour un tiers des ménages, et jusqu'à 40 % pour les opérations les plus récentes.
Au-delà ce ces traits communs, les accédants suivis par l'ADIL et la Banque de France présentent des profils d'endettement assez différents. Tandis que l'ADIL et le Fonds de Solidarité prennent plutôt en charge des familles très modestes, dont l'endettement est surtout immobilier, la Commission de Surendettement traite des cas de ménages un peu plus aisés - représentatifs d'une accession moyenne périurbaine - mais qui cumulent de fortes dettes immobilières et de consommation. Ces différences reflètent principalement celles des règles d'éligibilité des dossiers à l'une ou l'autre procédure.
Quelle est l'issue des dossiers étudiés ? L'évaluation est ici pour le moins délicate, car le suivi des dossiers s'échelonne le plus souvent sur plusieurs mois, voire sur plusieurs années, pendant lesquelles les difficultés ne sont pas véritablement résolues.
Les dossiers Banque de France, dont une mineure partie entre en phase judiciaire, se soldent, pour au moins un cas sur quatre, par la vente amiable du logement. De nombreux dossiers correspondent en effet à des situations gravement détériorées, pour lesquelles la vente amiable est la seule issue possible.
Pour les dossiers suivis à l'ADIL, il est vrai moins déséquilibrés, la vente est généralement évitée. Surtout, il s'avère que près d'un tiers des dossiers sont réglés par un apurement, un refinancement ou un réaménagement amiable, soit plus du double des dossiers qui ont abouti à l'octroi d'un prêt du Fonds de Solidarité. Le rôle de médiation et de conseil joué par l'ADIL apparaît ici de plus en plus déterminant.
L'analyse des dossiers d'accédants en difficulté suscite quelques réflexions sur la nature d'un dispositif de sécurisation des accédants à la propriété.
Pour la majorité des accédants, plus que le montage initial du projet, c'est un accident professionnel ou familial qui est à l'origine des difficultés. Or, ce type d'incident peut frapper indifféremment - et de façon tout aussi dramatique - une clientèle modeste ou moyenne, que ses ressources soient inférieures ou supérieures de quelques milliers de francs aux plafonds PAS ou PLA lors de la réalisation du projet... Suffit-il, dès lors, pour sécuriser l'accession sociale, de mettre en place des filières spécifiques, certes très encadrées et protégées, mais réservées à une faible part de la clientèle ? On conçoit que le développement de formes particulières d'accession ne puisse se substituer à la mise en place de larges mécanismes d'assurance et de mutualisation des risques, et plus particulièrement des risques de perte de ressources.
Les causes de surendettement se sont modifiées depuis le début des années 1990 ; au surendettement " actif " de ménages qui maîtrisent mal leur opération initiale et leur budget, succède le surendettement " passif " d'accédants déstabilisés par un accident familial ou professionnel
Quatre logements concernés sur cinq sont situés en dehors des pôles urbains du département, plus d'un tiers se trouvant en zone rurale. C'est dans ces secteurs, et de façon plus aiguë que là où un marché actif permet aux ménages de se désengager dans des conditions honorables, que les dossiers sont les plus difficiles et peuvent nécessiter, en dernier recours, des interventions lourdes telles que le rachat par un organisme HLM.