Une année d'accession à la propriété en Bretagne
ANIL, ADIL des Côtes d'Armor, du Finistère, de l'Ille-et-Vilaine et du Morbihan, juin 1997
Au cours de l'année 1996, les quatre ADIL du Finistère, des Côtes d'Armor, de l'Ille-et-Vilaine et du Morbihan ont étudié près de 5.000 projets d'accession à la propriété. Ces effectifs sont tout à fait comparables à ceux de l'accession sociale à la propriété dans la région : à titre de comparaison, 8.900 prêts à 0 % ont été accordés en Bretagne au cours de la première année de fonctionnement du dispositif, de septembre 1995 à septembre 1996.
Quatre ménages sur dix originaires des zones rurales et plus petites villes de la région
Seuls 60 % des ménages proviennent des principales zones urbaines du département : le prêt
à 0 % a très largement bénéficié, en Bretagne comme dans la plupart des autres régions, à des ménages originaires des petites villes et zones rurales.
La demande d'accession est toujours majoritairement le fait de couples avec enfants : ceux-ci représentent 63 % des ménages : 23 % ont un seul enfant, 28 % deux enfants et 12 %, trois enfants et plus. Les ménages de plus petite taille, ou plus atypiques, ne sont pas néanmoins quantité négligeable. Parmi les candidats à l'accession figurent ainsi plus de 20% de personnes seules, avec ou sans enfants.
Une forte demande sociale, voire très sociale
le poids de la demande d'accession très sociale paraît loin d'être négligeable, puisqu'elle représente un cinquième de la demande étudiée dans les ADIL, soit un millier de ménages pour l'ensemble de la région, contre un quart d'accédants « modestes », près de 40 % d'accédants de condition moyenne - notamment des familles dont les revenus sont de 12.500 à 17.500 F -, et moins d'un ménage sur cinq que l'on peut qualifier de relativement aisés.
Certaines différences régionales se font jour : la composante sociale est un peu plus accusée dans les Côtes d'Armor et le Finistère, deux départements pour lesquels la demande très sociale ou simplement modeste représente la moitié des consultations et la demande très sociale, 31 % et 24 % des ménages.
Le succès des mesures prises en faveur de l'achat d'ancien avec travaux, notamment auprès des petits ménages
Du fait de l 'assouplissement des conditions d'obtention du prêt à 0 %, l'ancien avec travaux représente en 1996 30 % des projets étudiés dans les ADIL de Bretagne, contre 42 % pour le neuf et 28 % en ancien sans travaux. L'acquisition-amélioration a semble-t-il suscité un vif intérêt de la part des petits ménages : 35 % des isolés avec ou sans enfants ont choisi un projet d'acquisition-amélioration, seuls un quart d'entre eux recherchant un logement neuf. A l'inverse, près de la moitié des couples avec enfants choisissent d'acquérir ou de faire construire un logement neuf.
Le choix du type d'opération diffère également selon le marché. La préférence pour le neuf est particulièrement marquée dans le District de Rennes, à Vannes, et d'une façon générale dans les zones rurales et petites villes d'Ille-et-Vilaine et du Morbihan. L'ancien sans travaux est plus fréquemment choisi à Brest et Lorient, et l'ancien avec travaux bénéficie d'un intérêt particulier dans l'ensemble des Côtes d'Armor et du Finistère. Les choix des consultants reflètent donc assez bien les particularités du parc local de logements.
Les deux tiers des opérations étudiées par les ADIL comptent un prêt à 0 %
En neuf ou ancien avec travaux, neuf projets sur dix peuvent bénéficier du prêt à taux zéro. Au total, près des deux tiers des projets étudiés dans les ADIL en 1996 comptaient un prêt à 0 %, soit plus de 3.000 opérations.
L'épargne-logement a été massivement mobilisée par les accédants en 1996 ; elle représente même la principale forme de financement pour un projet sur cinq.
La faisabilité des projets s'améliore grâce au prêt à 0 %, mais près de la moitié des opérations les plus sociales demeurent irréalisables dans l'immédiat
En dépit de la solvabilisation assurée par le prêt à 0 %, un peu plus du quart des projets étudiés doivent être retardés ou déconseillés :
- 45 % des projets présentés par des ménages au profil « très social », suivant la typologie proposée ci-dessus ;
- 32 % des projets d'accédants de profil « modeste » ;
- 20 % des projets des accédants « moyens » ;
- 6 % des projets d'accédants « assez aisés ».
Au premier trimestre 1997 : le retour à une clientèle et des projets plus traditionnels ?
Au cours du premier trimestre 1997, les quatre ADIL de Bretagne ont étudié près d'un millier de nouveaux projets d'accession à la propriété, dont 57 % avec un prêt à taux zéro. Ceci représente une baisse de l'ordre de 20 % par rapport à l'activité moyenne de 1996 : cette baisse conjoncturelle, constatée par l'ensemble des professionnels, représente en fait le contrecoup d'une certaine « surchauffe » à la fin de l'année 1996, à l'échéance de nombreuses dispositions réglementaires exceptionnelles. Une reprise de l'activité est toutefois sensible au second trimestre 1997.
L'évolution du profil des candidats à l'accession et de leurs arbitrages entre neuf et ancien, constatée par les ADIL en ce début d'année 1997, laisse toutefois présager un retour à une clientèle familiale plus traditionnelle pour le prêt à 0 %, du fait du relèvement de la quotité de travaux requise en acquisition-amélioration. Celle-ci pénalisera notamment l'accession des petits ménages et d'une façon générale l'accession urbaine.
La part des isolés avec ou sans enfants s'est ainsi réduite de 21 % à 17 % des candidats entre 1996 et le premier trimestre de 1997 ; elle n'est plus que de 14 % pour les projets étudiés avec un prêt à 0 %. Dans le même temps, la part de l'acquisition-amélioration est tombée de 30 à 20 % de l'ensemble des opérations étudiées.