Les projets d'accession étudiés dans les ADIL au premier semestre 1998
ANIL, octobre 1998, Habitat Actualités n° 69, octobre 1998
L' analyse de 9 985 projets d'accession à la propriété étudiés dans 46 ADIL - soit les trois quarts des agences - au cours du premier semestre de l'année 1998 met en évidence une remarquable stabilité des profils des candidats, aussi bien que des projets étudiés par rapport au premier semestre 1997. La restriction de l'éligibilité au prêt à taux zéro aux seuls primo-accédants, entrée en vigueur en novembre dernier, ne semble pas avoir sensiblement affecté le profil des candidats : il est vrai qu'elle ne touche qu'une faible minorité d'accédants potentiels et que l'effet de cette mesure est difficilement appréciable lors de la phase d'étude du projet. Plus remarquable est l'absence d'incidence de la baisse des taux, aussi bien sur la demande d'études préalables de projets que sur la définition des projets. Il conviendra, toutefois,d'étudier les réalisations proprement dites pour en évaluer l'impact.
A champ géographique équivalent, le volume des projets étudiés est proche de celui du premier semestre 1997. Dans la répartition selon le type de consultation, on constate une légère augmentation des diagnostics financiers (68 % contre 63 %) au détriment des plans de financement (32 % contre 37 %). La prédominance des diagnostics, dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage, traduit le fait que le recours au conseil des ADIL intervient dans la grande majorité des cas, et de plus en plus fréquemment, dès le début de leur projet d'accession. De fait, les deux tiers des consultants ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour près de la moitié d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. C'est précisément ce que tendent à promouvoir les actions de communications des ADIL, l'efficacité du conseil étant d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets. 21 % des projets sont jugés non viables par les ADIL : fort logiquement, ce pourcentage est plus élevé pour les diagnostics (24 %) que pour les plans de financement (15 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.
Une population jeune et de condition plutôt modeste
95 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes -, locataires majoritairement issus du parc privé (61 %). Un ménage sur cinq est toutefois issu du parc locatif social.
L'accession familiale prédomine toujours largement : 60 % des ménages sont des couples avec enfants. Viennent ensuite les couples sans enfants (18 %), les isolés sans enfants, toujours en proportion non négligeable (16 %), puis les isolés avec un ou plusieurs enfants (6 %). L'ensemble de ces " petits ménages " représente ainsi quatre consultants sur dix.
Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant est de 35 ans, à peine plus d'un sur cinq ayant dépassé 40 ans. La part des moins de 30 ans (28 % de l'ensemble) est particulièrement importante parmi les personnes seules (34 %) et les couples sans enfant.( 43 %) Elle est faible, en revanche, dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 6% des candidats à l'accession et sont en général relativement âgés (40 % ont plus de 40 ans).
Les deux conjoints travaillent dans les deux tiers des couples
Les revenus mensuels nets sont généralement inférieurs à 12 500 F pour les isolés, et compris entre 10.000 et 17 500 F pour les trois quarts des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la règle : 66 % des couples comptent deux actifs, cette proportion tombant toutefois à 56 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 75 % pour les autres couples.
Près d'un ménage sur cinq relève de l'accession " très modeste "
Le calcul approché du revenu par unité de consommation de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui permet d'effectuer des comparaisons entre des ménages de composition différente. Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 4 000 F/mois), " modestes " (de 4 000 à 6 000 F/mois), " aisés " (6 000 à 8 600 F/mois), " très aisés " (8 600 F/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes corespondent aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français. Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 18 % et celle de l'accession modeste de 30 %. L'accession aisée représente une proportion équivalente (31 %) et l'accession très aisée 21 %. Cette distribution diffère notablement de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.
Les financements : le recul de l'épargne-logement s'accentue, les prêts bancaires sont de plus en plus présents
Le montant moyen est de 592 000 F. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 300 000 à 950 000 F. 19 % des projets ont un coût inférieur à 400 000 F et 15 % dépassent 800 000 F. Les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux.
L'apport personnel, dont la valeur moyenne s'établit à 134 000 F, est beaucoup plus fortement dispersé : il est inférieur à 30.000 F dans un quart des cas et supérieur à 200 000 F pour un autre quart. Plus d'un dixième des consultants ne dispose d'aucun apport personnel.
Le niveau, et surtout le taux d'apport personnel sont évidemment fonction du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", le taux d'apport est en règle générale assez conséquent : 20 % en moyenne. On notera que, pour l'ensemble des ménages, ce taux est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (14,8 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 20,5 % et 21,5 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu.
Corollaire de ce constat : l'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente 3,7 années de revenu, et les " très aisés " (2,6 années).
8 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 4 % d'un logement, et 4 % d'un terrain. Plus particulièrement, 12 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle sont propriétaires d'un terrain.
L'étude des plans de financement montre une amplification des tendances observées depuis un an : les prêts d'épargne logement sont de moins en moins présents, que ce soit à titre principal ou complémentaire, alors que le rôle des prêts bancaires se renforce. Cette évolution est sans nul doute liée à la diminution des taux d'intérêt qui rend les prêts bancaires de plus en plus compétitifs face aux prêts d'épargne logement, dont les taux, liés à la date d'ouverture des plans, sont pour la plupart des prêts supérieurs à 6 %. Le développement des prêts à taux révisable n'a pu que renforcer cette tendance, confirmée au demeurant par l'évolution du ratio de trésorerie de l'épargne logement. A noter également un léger recul des PAS.
Types de prêts mobilisés et prêts majoritaires en 1997
| Type de prêt | Prêt mobilisé | Prêt majoritaire | ||
|---|---|---|---|---|
| 1er semestre 1997 | 1er semestre 1998 | 1er semestre 1997 | 1er semestre 1998 | |
| Prêt 0 % | 53% | 51% | - | - |
| Prêt épargne logement | 48% | 27% | 12% | 4% |
| Prêt employeur | 37% | 37% | - | - |
| PAS | 46% | 39% | 41% | 38% |
| PC | 17% | 15% | 15% | 15% |
| Prêt bancaire | 31% | 40% | 28% | 38% |
| Autres prêts | 27% | 26% | 3% | 4% |
Comme en 1996 et au premier semestre 1997, un peu plus de la moitié de l'ensemble des projets intègrent un prêt à 0 %. Les trois quarts de ces projets sont susceptibles de bénéficier d'un différé de remboursement :
- différé 100 % : 36 %
- différé 75 %: 21 %
- différé 50 % : 18 %
- 17 ans : 11 %
- 15 ans : 9 %
- 11 ans : 4 %
- 8 ans : 1 %
Le prêt à 0 % intervient dans 84 % des projets d'accession en neuf .
Un peu moins d'un tiers des ménages sont susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL, pour un montant moyen de 690 F. Toutefois pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 43 % des couples avec deux enfants ou plus et 57 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 792 F pour les premiers et 770 F pour les seconds. Ce type de ménage représente du reste les deux tiers des bénéficiaires potentiels.
L'accession sociale
Les deux principaux segments de l'accession, neuf et ancien sans travaux, se différencient nettement de par les moyens financiers de leur clientèle respective. On constate en effet, à montant d'opération équivalent, que les candidats à l'accession dans l'ancien se distinguent par :
- un revenu par unité de consommation supérieur de 15 à 20 % à celui des ménages projetant d'accéder dans le neuf (à l'exception des opérations de plus d'un million de francs, peu significatives en raison de la faiblesse de leur effectif) ;
- un taux d'apport personnel nettement plus élevé : l'écart est de 5 à 6 % pour les opérations de moins de 800 000 francs ;
- et un ratio endettement / revenu considérablement plus faible : ce ratio est de 3,2 dans le neuf (ce qui signifie que l'endettement moyen nécessaire aux candidats à l'accession en neuf représente 3,2 années de leur revenu), mais seulement de 2,7 dans l'ancien. L'écart est particulièrement élevé pour les opérations de prix moyen.
On note par ailleurs que les acquéreurs potentiels de logements anciens sans travaux ne sont majoritaires que parmi les " très aisés ". Dans les trois autres tranches de revenu par u.c., ce sont les projets d'accession dans le neuf qui prédominent.
Ce constat, apparemment paradoxal, s'explique aisément par le fait que les aides publiques à l'accession sont quasi exclusivement orientées vers le neuf. Le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro, d'autant plus efficace que le revenu des bénéficiaires est faible, constitue pour les ménages modestes une puissante incitation à s'orienter vers le neuf plutôt que vers l'ancien.
L'acquisition-amélioration apparaît comme un moyen terme, avec une clientèle constituée en majorité de ménages " modestes " ou " très modestes " et des taux d'apport personnel voisins de ceux observés pour le neuf, mais un endettement moins important du fait du coût moins élevé des opérations projetées.