Les prêts à taux variable : quel niveau de risque, quelles sécurités ?

Les prêts à taux variables: risques et avantages, les caractéristiques des prêts des principaux établissements

ANIL, juin 1997

Une question de nouveau à l'ordre du jour

La question des prêts à taux variables - ou pour être plus exact, de prêts à taux référencé - est de nouveau à l'ordre du jour, leur part dans la production s'accroissant de façon significative. Elle est ainsi passée de 7 % des PAS en 1995 à 20 % en 1996 et 30 % en 1997. On peut penser que cette proportion est encore plus forte pour les crédits libres, domaine où les établissements spécialisés sont plus présents.

Dans quelle mesure ce développement des produits référencés est-il porteur de risques pour les accédants ? Les prêts proposés proposent-ils des clauses qui limitent la progression de la mensualité lorsque les taux augmentent de façon trop importante ? Les clauses de variation et les taux effectifs apparaissent-ils de façon claire pour l'accédant modeste qui peut être attiré par le montant de la première mensualité ? C'est ce qu'il est intéressant d'évaluer, car les avantages de la sophistication des prêts sont parfois contrebalancés par une information difficilement compréhensible pour l'emprunteur, et ce d'autant plus que les impératifs commerciaux conduisent parfois à obscurcir les éléments de comparaison entre les différents produits.

L'ANIL a recensé, dans cette optique, les caractéristiques des prêts à taux variables proposés par les principaux établissements prêteurs en février 1997.

Deux formes de protections contre les hausses de taux

Le taux de référence utilisé est le plus souvent le TIOP(1) sur douze mois ; l'usage dominant fait référence à des moyennes de taux, au moins mensuelles, mais quelques établissements se réfèrent simplement au taux du jour anniversaire de la signature du contrat de prêt.

D'une façon générale, les montages proposés prévoient une protection contre les risques de relèvement des taux d'intérêt, mais celle-ci n'est pas de la même nature, ni présentée de la même façon par les grands établissements généralistes et les établissements spécialisés.

Les premiers fixent en général de façon explicite un plafond aux variations du taux d'intérêt (taux initial + 2 à 3 points). On trouve ici deux types de produits : ceux dont le taux initial est plus attrayant, mais pour lesquels le plafond est plus élevé, et ceux dont le taux de départ est un peu plus cher, en contrepartie d'une marge de variation du taux plus faible.

Les seconds expriment plutôt cette protection en termes d'allongement maximum de la durée du prêt (+ cinq ans dans la plupart des cas) et de plafonnement des variations de mensualités suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction (Crédit Foncier) ou de l'indice INSEE du coût de la vie (La Hénin, Caixa Bank, Abbey National), l'ajustement de la durée et celui de la mensualité pouvant être combinés, de façon parfois assez complexe, suivant un mécanisme de double indexation.

Les établissements spécialisés proposent, en outre, des options de passage à taux fixe sans frais, qui ne représentent pas, néanmoins, une véritable protection contre les variations de taux.

On assiste, par ailleurs, au développement d'une offre de prêts « intermédiaires » entre taux fixe et taux variable - adossés à des ressources de moyen terme, ils comportent en fait des paliers de taux d'une durée de cinq ans, le taux étant révisé au terme de chaque période en fonction d'un index -, ainsi que des prêts à taux variables dont les échéances sont modulables par le client.

Le retour des indemnités de remboursement anticipé

Il est d'autres nouveautés qui paraissent moins justifiées, si ce n'est par le souci de « fidéliser » de façon un peu forcée la clientèle : plusieurs établissements prêteurs ont semble-t-il rétabli des indemnités de remboursement anticipé pour des prêts à taux variables capés. Certains assouplissements sont prévus le cas échéant : pas d'indemnité en cas de revente du bien, ou au-delà de quelques années.

Quelle appréciation du risque pour les ménages modestes ?

S'agissant enfin de l'appréciation des risques, il ne semble pas que les prêts à taux variables soient systématiquement utilisés pour solvabiliser artificiellement, pour leurs premières mensualités, des ménages dont le projet ne serait pas réalisable avec un prêt à taux fixe plus coûteux à l'origine, mais sans risque de hausse des mensualités. Interrogés sur ce point, les principaux réseaux affirment que les prêts présentant des risques de variation assez importants, soit ne sont pas utilisés comme produits « sociaux », soit font l'objet d'une appréciation plus rigoureuse de la solvabilité, le taux d'effort maximum toléré par le prêteur étant alors un peu plus bas.

Cependant, il est aujourd'hui impossible de vérifier si tous les établissements se conforment à cette règle d'élémentaire prudence. Il conviendrait, au moins, de limiter l'endettement du ménage, de telle sorte que la mensualité totale n'excède pas le taux d'effort maximum tolérable, même si le cap de taux est atteint.

Les limites de la protection assurée par les butoirs de mensualité et de durée du prêt

S'agissant des prêts à taux variables non capés, mais assortis de butoirs à l'augmentation de la mensualité et de la durée du prêt, l'attention des emprunteurs doit, par ailleurs, être attirée sur ce qu'il advient en fin de crédit, si tous les butoirs sont atteints du fait d'une forte hausse des taux de référence.

Si les possibilités de variation maximum de la mensualité (ICC ou indice du coût de la vie, par exemple) et de la durée (en général de deux à cinq ans) sont épuisées, le prêteur peut soit prendre à sa charge un éventuel capital restant dû à l'issue de la nouvelle durée finale du crédit, soit le laisser à la charge de l'emprunteur. Cette dernière solution est semble-t-il la plus utilisée... Parmi quatre établissements interrogés sur ce point (UCB, Caisse d'Epargne, Crédit Foncier et Comptoir des Entrepreneurs), seule l'UCB précise dans ses offres de prêt que « si, à la fin de la cinquième année de prolongation, toutes les sommes dues ne sont pas remboursées, vous serez dégagé de toute obligation concernant leur règlement, à l'exception des sommes résultant d'un report éventuel au titre du chômage et de l'arriéré résultant de règlements impayés ».

Le Crédit Foncier a récemment modifié sa pratique en la matière et n'assume plus ce risque pour ses prêts « Foncier delta » : le capital restant dû éventuellement après un allongement maximum de la durée du prêt doit être intégralement remboursé par l'emprunteur. Les deux autres établissements prévoient des possibilités de « déplafonnement » de la variation de la mensualité au cours des une ou deux dernières années du crédit, si le jeu des butoirs ne permet pas d'amortir intégralement le capital. Il est vrai que le plus souvent, les butoirs fixés pour l'allongement de la durée du prêt permettent d'absorber des hausses de taux assez importantes, ce qui limite le risque d'un amortissement brutal à la fin du crédit. Il reste toutefois plus difficile, pour l'emprunteur, d'apprécier la protection réellement assurée par de tels butoirs. Les caps de taux présentent à cet égard l'avantage de la clarté.

Notes

1. TIOP (ou PIBOR) : Taux Interbancaire Offert à Paris (taux d'intérêt pratiqué pour des signatures nationales de première catégorie) ; il est calculé pour des échéances de 1 à 12 mois. Le TIOP 12 mois se situe aux alentours de 3,5 % depuis la fin de l'année 1996.