L'accession à la propriété et la maîtrise des risques
ANIL,novembre 1998
Etre propriétaire de son logement semble une aspiration majoritaire des ménages. Dans la plupart des pays industriels développés, cette volonté est encouragée par les pouvoirs publics et la part de la propriété occupante a sensiblement progressé depuis la seconde guerre mondiale .
Acheter ou faire construire son logement représente, pour le plus grand nombre, l'investissement le plus lourd d'une vie. De plus, c'est une opération qui s'inscrit dans la durée ; or, aujourd'hui, l'environnement social, économique et financier se caractérise par une montée des incertitudes qui rend délicats tous les engagements à long terme et singulièrement l'accession à la propriété.
Partout, la question se trouve posée de l'évolution nécessaire des schémas d'accession dans un environnement caractérisé par :
- une inflation maîtrisée ;
- des parcours professionnels plus bousculés, alors qu'ils étaient jusqu'alors particulièrement réguliers. La part des ménages "hors contrat à durée indéterminée" tend à s'accroître (contrat à durée déterminée, intérim, free lance, etc.) ; la mobilité géographique des personnes devrait également progresser ;
- des structures familiales plus instables ;
des mouvements du prix des logements plus accusés : jusqu'en 1990, ils ont été moins brutaux et d'une ampleur beaucoup plus faible en France que dans les pays anglo-saxons.
C'est pourquoi, les procédures destinées à garantir la sécurité des opérations constituent un enjeu majeur dont dépend la pérennité de la politique d'accession sociale. Ceci conduit à penser que les dispositifs de maîtrise des risques vont prendre le pas ou, à tout le moins, susciter une attention équivalente à celle qui se portait jusqu'alors sur les mécanismes de solvabilisation dans la politique du logement.
Il s'agit à la fois de faciliter l'accès au crédit des ménages modestes et d'éviter les drames sociaux qui résultent de l'échec des projets, mais aussi de lever les freins à la décision de ménages inquiets devant un avenir incertain.
L'objet de ce document est d'établir un état des lieux des expériences et des réflexions dans ce domaine et d'identifier les innovations qui pourraient être introduites à la lumière des pratiques étrangères.
Une première partie est consacrée à :
- l'analyse des différentes composantes du risque lié au développement de l'accession sociale.
Les trois parties suivantes dressent un bilan des différents mécanismes de maîtrise du risque mis en oeuvre en distinguant :
- les mécanismes inhérents à l'économie générale du système de l'accession à la propriété et au montage des opérations ;
- les systèmes de sécurité spécifiques destinés à amortir les aléas ;
- les mécanismes curatifs mis en place, ou susceptibles de l'être, pour prendre en charge les accédants en difficulté.
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