Accédants en difficulté : le maintien dans les lieux en tant que locataire
ANIL, Habitat actualité, février 1998
La poursuite des politiques d'aide à l'accession sociale, voire très sociale, dans un contexte de faible inflation et de forte instabilité professionnelle et familiale, exige que des dispositifs de sécurisation viennent réduire les risques qui s'attachent nécessairement à des opérations réalisées avec des marges de manoeuvre très étroites.
Cela passe d'abord par une meilleure préparation des projets et par la mise en oeuvre rapide de mécanismes susceptibles d'amortir les difficultés passagères (réduction de revenu, perte d'emploi, mobilité etc.), dès lors que les opérations restent viables.
Cependant, dans certaines situations, la vente s'avère inévitable et reculer son échéance ne peut qu'alourdir la dette du ménage. L'échec social de la famille s'ajoute à l'échec économique. La collectivité doit alors faire face au relogement de l'emprunteur défaillant et le prêteur récupère ce qu'il peut d'une créance qui excède souvent, à tout le moins pour les constructions aidées, la valeur de revente du gage.
Dès lors, se pose la question du relogement de la famille : la meilleure formule est celle qui lui permettrait de rester dans son logement en devenant locataire, à la condition que les charges nettes de location soient suffisamment inférieures aux charges de remboursement.
Des expériences intéressantes ont été conduites, à partir de 1987, par les organismes d'HLM, avec l'aide des pouvoirs publics.
Les Anglais ont pratiqué des opérations du même genre, à partir de 1991, avec le " mortgage rescue " : les accédants devenaient locataires d'un organisme de logement social " housing association " ou propriétaires partiels, " shared owner ".
Pour séduisants qu'ils soient, ces dispositifs n'ont jamais concerné que des effectifs très limités, du moins au regard du nombre d'accédants en difficulté : environ 2 000 depuis 1987, en France, dont plus de 1 360 dans le cadre tout à fait spécifique et non représentatif de l'accord CARPI, et moins de 2 000 " mortgage rescue " en Grande-Bretagne, alors que certaines prévisions du ministère anglais tablaient sur près de 20 000 opérations.
Il s'agit, en effet, de dispositifs dont l'équilibre financier est toujours coûteux, le montage complexe et qui exige l'accord d'une multiplicité d'acteurs.
Si ces obstacles sont importants, la pratique, dérogatoire, mise au point par l'ADIL de Meurthe-et-Moselle, avec la DDE et l'OPAC, a le mérite d'en lever un certain nombre : cela tient à ce que les accédants gardent l'espoir de redevenir, à terme, propriétaires de leur logement, s'ils s'acquittent régulièrement de leurs charges locatives. Après dix ans minimum, ils pourront redevenir propriétaires pour le montant du capital restant dû sur le prêt qui aura servi à racheter leur logement et même pour le franc symbolique à l'issue de l'amortissement de ce prêt, soit 32 ans dans le cas du PLA.
Cela montre que, dans certaines situations, le rachat HLM offre une solution intéressante en dernière instance, lorsque toutes les autres formules -renégociation, rééchelonnement et vente amiable- s'avèrent impraticables.
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