Sécuriser les accédants à la propriété
ANIL, juin 1997, 70 p. / résumé dans Habitat Actualité n°63, juillet 1997
Tous les pays industriels développés font, aujourd'hui, du développement de la propriété occupante un axe essentiel de leur politique du logement. Mais au-delà d'une orientation générale commune, le ciblage social de cette politique diffère assez profondément selon les pays.
Avec le prêt à 0 %, la France s'est attachée à ramener vers l'accession les catégories modestes qui en avaient été exclues depuis la fin des années 1990. Or l'expérience des années 1980 a montré qu'il n'était pas raisonnable d'engager des ménages « sans filet » dans une opération qui s'inscrit dans la longue durée. L'évolution de la société rend encore plus impérieuse l'exigence de sécurité : divorce, chômage et mobilité sont des événements dont la probabilité s'accroît. Le faible niveau d'inflation est facteur de risque : le temps est révolu des opérations qui supposaient un effort très lourd mais limité à une courte période et, en cas de revente précoce, la valeur nominale du capital restant dû ne se trouve plus érodée par la dépréciation monétaire. C'est dire que les conditions destinées à garantir la sécurité des opérations que les pouvoirs publics encouragent les ménages modestes à entreprendre, constituent aujourd'hui un enjeu majeur dont dépend la pérennité de la politique d'accession sociale. Il s'agit d'éviter les drames sociaux, mais aussi de lever les freins à la décision de ménages inquiets devant un avenir incertain. Il existe en effet, en matière de sécurisation, une demande forte et claire de la part des ménages, qui privilégient notamment la simplicité et la stabilité du montage financier, la modulation des charges de remboursement en cas d'imprévus, et la possibilité de se désengager de façon honorable, grâce à des facilités de revente du logement. Ceci conduit à penser que les dispositifs de sécurisation des opérations vont prendre le pas, ou à tout le moins susciter une attention équivalente à celle qui se porte sur les mécanismes de solvabilisation dans la politique du logement.
Un tiers des consultations dans les ADIL concerne les projets d'accession à la propriété. C'est dire que la sécurisation est au coeur de l'activité de notre réseau. L'efficacité de l'information préventive dans ce domaine a d'ailleurs pu être démontrée.
C'est pour contribuer, en liaison avec ses partenaires, à la réflexion sur ce sujet, que l'ANIL vient d'établir un bilan, qui sera réactualisé de façon permanente, de tous les mécanismes de maîtrise du risque pratiqués en France et des innovations qui pourraient être introduites, à la lumière de l'expérience des pays où l'accession sociale est développée.
La maîtrise des risques dans l'économie générale du système
C'est en premier lieu de l'économie générale du système que dépend la maîtrise des risques des projets d'accession à la propriété. A ce niveau, il est possible d'améliorer la préparation des projets en renforçant le conseil aux primo-accédants et de rendre les opérations moins irréversibles en réduisant le coût de la mobilité ; en outre, la mutualisation des risques au travers du fonds de garantie de l'accession sociale (FGAS) devrait apporter une meilleure connaissance des causes de la sinistralité.
Des mécanismes spécifiques de sécurisation préventive
Des mécanismes spécifiques de sécurisation préventive peuvent être également mis en oeuvre. Le recours à l'assurance, à la condition d'adopter des formes qui permettent d'éviter l'antisélection, associé le cas échéant à la modulation des charges de remboursement qu'autorisent les nouveaux profils de prêts offrent des perspectives intéressantes ; leur efficacité pourrait venir à l'appui d'une APL plus tournée vers la sécurisation. Les conditions actuelles de diffusion des prêts à taux variables devraient évoluer, pour assurer une protection minimale des emprunteurs modestes contre les variations de taux.
En revanche, les solutions expérimentées jusqu'à présent pour développer des formules d'accession progressive ou partielle, qui permettent tout à la fois de solvabiliser les ménages les plus modestes et de réduire le risque de leur projet, s'avèrent en fait peu convaincantes et de faible portée.
Pour les ménages en difficultés : la mise en place d'un "référent unique"
Le bilan de l'efficacité des systèmes « curatifs » qui prennent en charge les accédants en difficultés, Fonds d'Aide aux Accédants en Difficulté, Sections Départementales des Aides Publiques au Logement, commissions de surendettement et celui du rachat de logements par des organismes HLM est assez contrasté. Il met, toutefois, en évidence la nécessité d'une meilleure articulation entre les dispositifs existants et surtout, celle d'une intervention la plus rapide possible auprès des accédants concernés. La mise en place d'un « référent unique » pour les ménages, voire d'un véritable système d'alerte, analogue à celui qui est appliqué pour les prêts sociaux aux Etats-Unis, figurent parmi les solutions les plus intéressantes.