Construction de maisons individuelles : la loi du 19 décembre 1990, cinq ans après: bilan dressé par les ADIL

ANIL, Habitat Actualité, mai 1996

A la demande des pouvoirs publics, les ADIL ont, au cours du deuxième semestre 1995, réalisé un nouveau bilan de l'application de la loi du 19 décembre 1990 sur le contrat de construction de maison individuelle.

Ce travail fait suite à un état des lieux conduit en 1992 qui avait permis de mettre en évidence une réelle amélioration de la sécurité offerte au consommateur.

Le principal objectif du législateur était bien de protéger l'accédant contre les conséquences financières de la défaillance de son constructeur.

Trois ans après, il se confirme de ce point de vue que la loi a eu pour effet d'assainir ce marché. La garantie financière obligatoire est désormais détenue par tous les constructeurs et aucun scandale n'a été relevé au cours des dernières années alors qu'ils étaient fréquents avant 1990. Mais, parallèlement, les conditions mises par les garants à la délivrance de la garantie légale semblent s'être significativement durcies au point qu'aujourd'hui l'accès à la profession paraît très difficile.

Toutefois, le contrat de construction de maison individuelle n'est pas le seul moyen juridique, pour un particulier, de faire construire sa maison. En 1994, sur les 112.000 maisons construites en secteur diffus, 50.000 l'ont été dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle. Or, les constructeurs de maisons individuelles dénoncent souvent la concurrence que leur font les " maîtres d'oeuvre " dont l'activité n'est pas spécifiquement réglementée et qui ne supportent pas en particulier l'obligation de garantie.

Il ressort des constats des ADIL que l'essentiel du problème vient du développement de la pluriactivité chez des opérateurs qui pratiquent alternativement les deux types de contrats sans que le maître d'ouvrage ait une vue claire de l'alternative qui s'offre à lui ; c'est ce qui a conduit l'ANIL à réaliser un nouveau document d'information sur la maîtrise d'oeuvre à l'intention du public. Le contenu des contrats de construction de maison individuelle est désormais très généralement conforme à la loi. La vérification du contrat par le prêteur y a, dans un premier temps, largement contribué.

Les ADIL ont cependant relevé un certain nombre de points qui donnent lieu à des difficultés. C'est en particulier le cas des notices descriptives souvent confuses ou incomplètes ou le problème de l'adaptation à un terrain dont on découvre tardivement la mauvaise qualité. La mise en jeu des garanties a pu être observée dans un nombre limité de cas. Elle a généralement permis d'achever la construction dans des délais convenables.

Toutefois, il semble que le mécanisme de la franchise soit fréquemment appliqué sans que le maître d'ouvrage ait les moyens de vérifier la réalité du surcoût. Le garant est également amené à proposer des solutions de règlement amiables qui ne garantissent pas toujours au maître d'ouvrage la maîtrise du coût final de l'opération.

Enfin, les ADIL ont relevé les conséquences juridiques du retrait d'un certain nombre d'assureurs du marché de la "dommage-ouvrage". Si le constructeur ne l'inclut pas dans sa prestation, il devient très difficile de la souscrire, ce qui fragilise indiscutablement le contrat, mais également l'accédant à la propriété lui-même.

Cette étude conclut donc à la réalité de progrès significatifs. Mais elle soulève un certain nombre de questions que l'état actuel des textes ne permet pas de régler.

La récente réforme du financement de l'accession qui s'accompagne d'un développement significatif de l'activité peut conduire également à modifier certaines appréciations.

L'ANIL a donc décidé d'organiser à la fin de l'année avec l'Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles et l'Université de Marne-la-Vallée une journée d'étude qui permettra aux principaux acteurs de ce marché de s'en expliquer. Un premier bilan de la réforme de l'aide à l'accession peut certes paraître prématuré, après quelques mois de mise en oeuvre. Au-delà de l'effet du lancement du prêt à 0 % sur le volume des projets, aisément perceptible dans les statistiques des ADIL et des établissements prêteurs, après une longue période d'attentisme, il n'est cependant pas trop tôt pour étudier de façon plus prospective son impact éventuel sur le profil des accédants et leur projet.