L'impact des nouvelles mesures en faveur de l'investissement locatif

Anil, Habitat Actualité, février 1996
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Synthèse :

Le gouvernement a décidé de mettre en place, jusqu'au 31 décembre 1998, un nouveau dispositif fiscal en faveur de l'investissement locatif neuf.
Contrairement au système "Quilès-Méhaignerie", ce dispositif, dont tous les détails ne sont pas encore connus à cette heure, ne repose pas sur des réductions d'impôt directes et plafonnées selon la taille du ménage, mais sur la possibilté d'amortir le logement, au taux de 10% par an pendant 4 ans, puis de 2% pendant 20 ans. Les amortissements viennent en déduction des revenus fonciers bruts et permettent de constituer, notamment au cours des quatre premières années, un déficit foncier imputable sur le revenu global du ménage dans la limite de 100 000 F. L'économie d'impôt réalisée est alors fonction de son taux marginal d'imposition.
Les deux systèmes d'aide devant coexister jusqu'à la fin de l'année 1997, nous avons comparé leurs effets respectifs sur la rentabilité des investissements.
L'impact du système d'amortissement dégressif sur le rentabilité des projets est spectaculaire. Le gain induit par l'amortissement représente de 1à 4 points de taux de rentabilité et le plus souvent de l'ordre de 2 points suivant des hypothèses pourtant modérées.
L'impact du régime d'amortissement sur les résultats du projet est d'autant plus favorable que le ménage est soumis à un taux d'imposition marginal plus élevé - donc, qu'il est de faible taille ou que ses revenus sont plus élevés. La rentabilité augmente également lorsque la quotité d'emprunt est plus forte.
Dans cette brève étude, on présente d'abord, à partir de quelques exemples, l'incidence des deux dispositifs fiscaux sur la trésorerie des opérations et les économies d'impôt réalisés. Puis la rentabilité des investissements locatifs est analysée dans le cadre du régile d'amortissement.

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