La préparation des projets d'accession à la propriété : constitution de l'apport personnel et prospection des ménages

ANIL, novembre 1996, 34 p.

Au cours de sa dernière enquête, l'ANIL a souhaité approfondir la connaissance de la préparation des projets d'accession à la propriété. De la mobilisation des ressources financières - aides familiales, constitution de l'apport personnel - à la recherche d'un logement, quelles sont les stratégies adoptées, les délais nécessaires, les difficultés rencontrées ? Nous dégageons ici les principaux enseignements de cette enquête réalisée au second trimestre 1996, auprès de 1800 ménages candidats à l'accession. Il convient de rappeler que tous ces projets ne seront pas réalisés.

Une aide familiale largement sollicitée

L'ampleur de la mobilisation familiale ne se dément pas. Elle concerne au total plus de 40 % des ménages interrogés par les ADIL : un quart qui ont effectivement bénéficié d'une aide, et 20 % qui pourraient, si nécessaire, faire appel à leur famille. Il s'agit d'un facteur important de déclenchement des projets. L'aide familiale emprunte dans plus de la moitié des cas le canal privilégié de l'épargne-logement. En revanche, les aides attribuées par les grands-parents à leurs petits-enfants restent marginales en matière d'accession, pour les ménages de condition modeste et moyenne qui sont ici étudiés.

Une épargne longue, sans terme ni projet clairement défini ; plus rarement, une épargne soutenue pour une accession dans les deux ans

Existe-t-il des accédants modèles ? L'enquête révèle en fait un paysage bien contrasté des modes de constitution de l'apport personnel. Pas moins du tiers des ménages interrogés ont pu constituer leur apport sans effort d'épargne particulier. Pour les autres candidats à l'accession, l'épargne préalable se résume le plus souvent à une épargne-logement de longue durée - en moyenne six ans - sans terme ni projet clairement défini : une épargne " extensive ", en quelque sorte. Ceci les rend d'autant plus sensibles aux opportunités immobilières et financières qui se présentent à eux. La minorité de ménages - de l'ordre de 15 % - qui épargnent de façon soutenue en vue d'un projet particulier, se fixe en revanche un horizon beaucoup plus court - deux ans environ - que celui des plans épargne-logement.

De faibles marges de sécurité financière

Un tiers des candidats à l'accession disposent d'une faible marge de sécurité financière, et la moitié d'entre eux n'en conservent aucune. 50 % des ménages n'incluent pas tout leur capital dans leur apport personnel. Cette marge est d'ailleurs modeste et n'excède pas 50.000 F dans les deux tiers des cas. Les ADIL sont conduites à attirer plus systématiquement l'attention des ménages sur ce point.

Une prospection de 2 à 6 mois, naturellement dominée par des préoccupations financières, mais aussi par la demande d'une meilleure présentation de l'offre globale de logements et de terrains

La principale difficulté - évoquée par six ménages sur dix -, consiste à bien connaître les conditions de financement des projets, notamment en ancien avec travaux. Les difficultés liées au choix du professionnel sont par ailleurs évoquées par un tiers des candidats à l'accession en neuf. Enfin, 20 % de l'ensemble des consultants estiment difficile de connaître l'offre de logements et de terrains. Un tiers des consultants interrogés au début de leur recherche sont d'ailleurs indécis quant au type d'opération envisagé et les ménages expriment, de fait, le besoin d'une meilleure connaissance de l'offre globale de logements et de terrains, tandis que les filières de prospection des marchés du neuf et de l'ancien paraissent encore bien cloisonnées. En matière d'ancien avec travaux, on notera enfin l'absence de professionnels susceptibles d'organiser la présentation de l'offre, ou de jouer un rôle d'ensemblier analogue à celui des constructeurs.

La situation sur le marché de la maison individuelle

Sur le marché de la maison individuelle neuve, notamment dans les petites villes et les zones rurales, les ménages modestes montrent une certaine propension à s'écarter de la filière classique de la construction de maison individuelle, tant pour la recherche d'un terrain à portée de leurs moyens, que pour la suite des opérations. Il semble par ailleurs que la réforme de l'aide à l'accession ait favorisé le retour de clientèles modestes assez vulnérables, et de certaines pratiques commerciales de la part des constructeurs. L'importance du conseil préventif aux candidats à l'accession s'en trouve renforcée.