Prescription de l'action en démolition de travaux irréguliers sur les parties communes

Cass. Civ III : 5.11.15
N° de pourvoi: 14-14954

En copropriété, la recevabilité d’une action en justice est encadrée dans des délais fixés par la loi (loi du 10.7.65 : art. 42) : les actions personnelles comme le recouvrement de créances ou l’application du règlement de copropriété notamment, doivent être engagées dans les dix ans ; pour les actions réelles, par exemple la reconnaissance d’un droit de propriété, ce délai est porté à 30 ans.

La distinction entre les deux actions peut parfois être difficile. En l’espèce, la Cour de cassation s’est prononcée sur la nature de l’action en démolition de travaux réalisés par un copropriétaire et le délai dans lequel l’action doit être introduite.

Dans cette affaire, une copropriété a assigné des propriétaires en démolition de mezzanines installées dans leur logement depuis 1991 et partiellement situées sur des parties communes. Les copropriétaires, considérant être devenus propriétaires de la partie commune annexée, ont demandé au juge de reconnaître leur droit de propriété.

Les demandes sont rejetées du fait du caractère tardif de l’action : selon la Cour d’appel, elle se prescrit par dix ans en raison de son caractère personnel. La Cour de cassation confirme cette analyse. L’appui des mezzanines édifiées par un copropriétaire sur des murs, parties communes, ne constitue pas une appropriation de nature à lui donner la qualité de propriétaire. Les droits à construire de la copropriété étant épuisés dès la construction de l’immeuble, les copropriétaires ne pouvaient se prévaloir de droits potentiels susceptibles de naître de l’évolution dans le temps du coefficient d’occupation des sols pour revendiquer un droit de propriété. L’action en démolition des travaux irréguliers constitue une action personnelle à engager dans les dix ans. La jurisprudence s’est également prononcée dans d’autres décisions sur le point de départ de ce délai : elle considère de manière constante qu’il court à compter de la connaissance des désordres et non de leur apparition (Cass. Civ III : 24.5.06).