Mandat de vente soumis à la réglementation sur le démarchage à domicile : non-exécution possible du mandat pendant le délai de rétractation

Cass. Civ I : 1.7.15
N° de pourvoi : 14-15753

En tant que contrats de prestations de services, les mandats immobiliers conclus au domicile du mandant peuvent relever des dispositions protectrices du consommateur relatives au démarchage à domicile. Dans une affaire rendue sous les dispositions de l’article L.121-26 du Code de la consommation (dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 17.3.14 relative à la consommation), il est rappelé que l’agent immobilier ne peut pas exécuter son mandat avant l’expiration du délai de rétractation, fixé à sept jours précédemment. En conséquence, le professionnel qui a recherché des acquéreurs pendant ce délai, ne peut demander au vendeur le paiement de la clause pénale prévue au mandat, pour avoir retiré son bien de la vente. En effet, l’offre d’achat recueillie par l’agent immobilier pendant le délai de rétractation, n’est pas valable.
On rappellera :

• ­que depuis le 14 juin 2014, le contrat avec démarchage renommé contrat hors établissement est soumis à un délai de rétractation de 14 jours. En outre, le Code de la consommation autorise désormais une exécution immédiate de la prestation dès que le consommateur en fait la demande par écrit ou sur support durable (Code de la consommation : L.121.21.5). Cependant, même dans ce cas, le consommateur conserve son droit de rétractation et verse, le cas échéant, un montant correspondant au service fourni. Dans le cadre d’un mandat conclu avec un agent immobilier, eu égard aux prescriptions de la loi du 2 janvier 1970, en cas d’une exécution suivie d’une rétractation, le professionnel sera considéré comme ayant exécuté sa prestation sans mandat. Il risque de s’exposer à des poursuites disciplinaires (loi du 2.1.70 : art. 13.3) ;
• ­que les mandats de vente (et de location), en tant que mandats de prestations de services, ne sont pas concernés par l’exclusion totale pour les contrats immobiliers de la réglementation applicable aux contrats hors établissement (loi du 6.8.14 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques - cf. Analyse juridique n° 2015-20).