Caractère de l’indemnité réclamée dans un contrat de réservation

Cass. Civ III : 10.3.15
N° de pourvoi : 13-27942

La clause pénale est la clause d’un contrat par laquelle le débiteur, s’il manque à son engagement, devra verser au créancier une somme d’argent fixée à l’avance et indépendante du préjudice (Code civil : art. 1152). Le montant de la clause pénale peut faire l’objet d’une révision par un juge à la différence de l’indemnité d’immobilisation. La Cour de cassation énonce qu’une indemnité réclamée en signant un contrat de réservation a le caractère non pas d’une clause pénale, mais d’une indemnité d’immobilisation. En l’espèce, un candidat locataire s’était engagé à louer une maison en signant un contrat de réservation. En cas de renonciation, celui-ci devait verser au propriétaire une somme équivalente à deux mois de loyer. Pour la Cour, le candidat ayant la possibilité de se rétracter à tout moment, seule la qualification d’indemnité d’immobilisation pouvait être retenue et aucune révision judiciaire ne pouvait avoir lieu.
La Cour de cassation, dans cet arrêt, confirme ici sa jurisprudence antérieure selon laquelle elle refuse d’assimiler une clause pénale à une indemnité d’immobilisation (Cass. Civ III : 5.12.84).