VEFA : licéité d’une clause fixant un délai pour agir en réparation des défauts de conformité apparents

Cass. Civ III : 9.7.14
N° de pourvoi : 13-21024

La loi du 25 mars 2009 a aligné le régime de réparation des défauts de conformité apparents sur celui des vices apparents : dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur bénéficie d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’ouvrage pour dénoncer les vices de construction et les défauts de conformité apparents (Code civil : art. 1642-1). À l’extinction de ce délai d’un mois, l’acquéreur qui se prévaut de vices ou défauts apparents dispose d’un an pour saisir le juge (Code civil : art. 1648, al. 2).
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009, les délais de dénonciation et de prescription des défauts de conformité apparents n’étaient pas spécifiquement réglementés ; la jurisprudence faisait alors application du régime de responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun (prescription trentenaire si le vendeur était une société civile immobilière ou prescription décennale si le vendeur était une société commerciale).
En pratique, des clauses aménageaient la durée de ces délais afin d’en réduire la portée. La jurisprudence a admis la validité de telles clauses (par exemple, Cass. Civ III : 20.3.13). L’arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2014 s’inscrit dans ce sens : concernant un contrat conclu avant la loi du 25 mars 2009, la Cour a considéré qu’aucune règle d'ordre public n'interdisait aux parties de fixer un délai pour agir en réparation des défauts de conformité apparents. Dès lors, la clause réduisant conventionnellement le délai ne constitue pas une clause abusive au sens du droit de la consommation (Code de la consommation : L.132-1 et suivants).