Indemnisation du droit de passage suite à la division d’un immeuble

Cass. Civ III : 15.10.13
N° de pourvoi : 12-19563

Le régime de la servitude de désenclavement distingue deux situations. La première, générale, envisage le principe de la création d’une servitude pour désenclaver un propriétaire : le propriétaire, dont les fonds sont enclavés, peut demander un passage sur les fonds voisins, à charge pour lui d’indemniser les fonds servants (Code civil : art. 682). La seconde, particulière, prévoit que, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de la division (Code civil : art. 684, al.1). En ce dernier cas, le Code civil est silencieux quant à l’obligation du propriétaire enclavé d’indemniser le propriétaire du fond servant. Dans cet arrêt, la Cour de cassation, revenant sur une jurisprudence ancienne (Cass. Req : 1.8.34), reconnaît au propriétaire du fonds servant le droit de percevoir une indemnité compensant l’instauration du passage ordonné par le juge. La Cour précise que le propriétaire du fonds servant peut toutefois renoncer par contrat à cette indemnisation.