Contrat de vente : garantie des vices cachés et mérules

Cass. Civ III : 8.4.14
N° de pourvoi : 09-72747

Cet arrêt illustre l’inefficacité de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés en présence de mérule connue du vendeur. En l’espèce, il est jugé ici que la contamination, par le champignon du bien vendu est un vice caché pour les acquéreurs dès lors que :

• ­le mauvais état général de la maison ne suffisait pas à rendre apparent le vice lié à la mérule ;
• la rénovation récente, apparemment de qualité, ne pouvait pas inciter les acquéreurs à s’inquiéter de la présence éventuelle d’un champignon. En outre, le fait que les acquéreurs se soient fait accompagner lors de la visite du bien d’un membre de leur famille exerçant la profession de marbrier funéraire ne permettait pas de retenir que les acquéreurs auraient dû voir le vice dont l’immeuble était affecté.

Par ailleurs, la mauvaise foi des vendeurs est caractérisée. En effet, le vendeur, professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux de rénovation. L’expert a indiqué que la contamination était antérieure à la vente et a constaté un taux de contamination de 20 % par la mérule sur des panneaux que le vendeur avait démontés. Les vendeurs eux-mêmes considéraient que la mérule était visible et ne contestaient pas avoir eu connaissance du vice. En conséquence, la clause d’exonération des vices cachés prévue à l’acte est inefficace. Les vendeurs sont condamnés au paiement des réparations évaluées à plus de 40 000 €.
En revanche, la responsabilité de l’agent immobilier, au titre de son devoir de conseil, n’est pas retenue. Le professionnel de l’immobilier n’est pas un professionnel de la construction et le vice qui a été reconnu comme caché pour les acquéreurs l’est également pour le professionnel.
À noter que l'article 76 de la loi ALUR a mis en place, lorsque la vente concerne un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un dispositif d’information de l’acquéreur sur la présence d’un risque de mérule (cf. Habitat Actualité spécial ALUR).