Congé du locataire, révision du loyer et état des lieux/conditions d’application

Cass. Civ III : 5.2.14
N° de pourvoi : 13-10804

Cet arrêt confirme et précise trois règles en matière de baux d’habitation. D’une part, la Cour de cassation rappelle qu’un locataire qui délivre un congé deux mois après avoir retrouvé un emploi, est légitime à bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois. En effet, la perte d’emploi et l’obtention du nouvel emploi se situaient bien avant la notification du congé et la loi n’impose aucunement la simultanéité du nouvel emploi et du congé. D’autre part, il est précisé que dans le cas d’un bail verbal, le paiement sans protestation, pendant un an et demi, du loyer révisé, ne caractérise pas une renonciation tacite du locataire au dispositif de l’article 17 d de la loi du 6 juillet 1989. La révision du loyer nécessite une clause expresse dans le bail initial ou un accord ultérieur, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Enfin, il est confirmé que le bailleur ne peut se prévaloir d’un état des lieux de sortie non contradictoire qui aurait été dressé plus de deux mois après la date de libération des lieux au motif qu’il n’était pas disponible, alors que le locataire l’avait informé de son départ deux mois à l’avance.