Agent immobilier : le droit à rémunération ne peut être fondé sur la théorie de l’enrichissement sans cause

Cass. Civ III : 18.6.14
N° de pourvoi : 13-13553

Un agent immobilier, dans le cadre d’un mandat de recherche non exclusif, a prospecté puis présenté à son mandant un terrain constructible conforme aux caractéristiques convenues, puis rédigé un projet d'acte de vente non suivi d'effet. Ultérieurement, la vente a été conclue par un autre acquéreur, sans intermédiaire, aux prix et conditions du projet que l'agent avait établi. Sur le fondement de l'enrichissement sans cause, le professionnel a réclamé à l’acquéreur le paiement de ses prestations de recherche et de négociation. Le juge du fond avait fait droit à cette demande en relevant que l'exercice de cette action était la seule dont disposait l'agent immobilier pour obtenir de l'acquéreur la rémunération de son travail.
Dans cet arrêt publié, la Cour de cassation censure la décision : les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, lesquels subordonnent le droit à rémunération (comme à indemnisation) de l’agent immobilier à la détention d’un mandat écrit.