HLM/conventionnement/application aux baux en cours

Cass. Civ III : 10.7.13
Décision n° 12-18918

A l’occasion de l’acquisition d’un immeuble dans son intégralité, une société HLM s’est engagée, vis-à-vis des locataires en place, à proroger les baux à usage d’habitation en cours pour une durée de 6 ans. Les occupants des immeubles cédés en bloc bénéficiant d’un droit à reconduction des baux (loi du 31.12.75 : art. 10).
Cette société conclut ensuite une convention APL avec l’Etat et demande aux locataires en place une augmentation de loyers conforme aux stipulations de la convention.
Il s’agissait pour la Cour de cassation d’apprécier la portée du conventionnement. Ces stipulations se substituent-elles aux dispositions protectrices de la loi de 1975 ?
Pour la Cour de cassation, le régime juridique des logements conventionnés déroge à la législation en matière de rapports locatifs. Il autorise le bailleur à fixer un nouveau loyer applicable dès l’entrée en vigueur de la convention et à exiger le supplément de loyer de solidarité.

Cette décision appelle deux remarques :

• ­pour tenir compte des nouvelles conditions d’acquisition de logements du parc privé et afin d’éviter un effet d’aubaine pour les locataires en place dont les ressources dépassent les plafonds applicables lors de l’attribution d’un logement social, les conventions doivent dorénavant prévoir un loyer maximal au m² spécifique, pour l’ensemble des logements des locataires en place dépassant les plafonds de ressources. La solution retenue par la Cour de cassation permet l’application de cette disposition ;
• ­la loi MLLE du 25 mars 2009 (art. 63) exclut désormais les cessions d’immeubles à des organismes HLM du champ d’application du régime de protection des occupants établi par la loi de 1975. La portée de cette décision n’en est pas diminuée car ce principe qui confirme la prépondérance du régime HLM sur les contrats de location en cours trouvera application dans toutes les situations autres que l’achat en bloc d’un immeuble.