Travaux d'amélioration/remplacement de la chaudière collective par des chauffe-eau individuels

Cass. Civ III : 9.5.12
Décision n°11-16226

L'autorisation de réaliser des travaux d'amélioration d’un logement situé dans une copropriété est soumise à l'obtention de la majorité qualifiée de l'article 26. Toutefois, si les travaux portent atteintes aux modalités de jouissance des parties privatives, l'unanimité est requise. En l'espèce, la réparation de la chaudière collective vétuste présentait des difficultés techniques et aurait engendré une dépense importante. L'installation de chauffe-eau individuels dans les parties privatives permettrait de réaliser des économies d'énergie. Par conséquent, une telle installation constitue une amélioration, nécessitant l'adoption d'une décision à la majorité de l'article 26.

En principe, la décision de suppression du chauffage collectif doit être prise à l’unanimité puisqu’elle modifie nécessairement pour chaque copropriétaire les conditions de jouissance de ses parties privatives (Cass. Civ III : 28.11.73, CA Paris : 21.12.88). Néanmoins, si l’installation de chauffage collectif est devenue obsolète et inefficace, l'assemblée peut décider sa suppression et son remplacement par des chauffages individuels dans les parties privatives à la majorité de l’article 26, l’opération étant considérée comme une amélioration (Cass. Civ III : 4.1.89, Cass. Civ III : 25.1.94, Cass. Civ III : 22.2.95).