Non-réalisation d’une vente/comportement fautif de l’acquéreur/clause pénale

Cass. Civ III : 8.2.12
Décision n° 10-21670

Dans un souci de protection de l’accédant, le législateur a instauré un lien très étroit entre la demande de prêt et le contrat principal relatif à une opération immobilière. Ainsi, dès lors que le contrat principal indique que le prix est payé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts, il est nécessairement conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce ou de ces prêts. En cas de non-réalisation de la condition suspensive, "toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre de ce soit" (code de la consommation : L.312-16).
Cependant, si la défaillance de la condition suspensive trouve sa source dans le comportement fautif de l’acquéreur, ce dernier risque de perdre les sommes versées d’avance et de se voir appliquer une clause pénale.
L’arrêt du 8 février 2012 illustre cette possibilité. L’acquéreur qui ne prouve pas avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques prévues à l’acte, n’informe pas le vendeur ni le notaire du refus de prêt, ne répond pas aux mises en demeure du vendeur, et qui produit une attestation ambiguë de la banque, empêche la réalisation de la vente. En l’espèce, l’attestation de la banque pouvait laisser penser que la demande de prêt avait été déposée en dehors du délai prévu au compromis. L’acquéreur perd la somme de 2 000€ versée d’avance et doit payer 34 500€ au titre d’une clause pénale contractuelle jugée non excessive.