Respect de la réglementation phonique et impropriété de destination

Cass.Civ. III : 21.9.11
Décision : n°10-22721

Pour mémoire, le vendeur est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité des exigences légales ou réglementaires en matière d’isolation phonique, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession (CCH : L. 111-11 al. 3). Les travaux de nature à satisfaire ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement (CCH : L. 111-11, al. 1 et 2). La référence à la garantie de parfait achèvement implique l’extinction de la garantie d’isolation phonique, passé le délai d’un an à compter de la réception.
Lorsque l’insuffisance d’isolation phonique rend l’immeuble impropre à sa destination, la jurisprudence laisse au maître de l'ouvrage la possibilité d’agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ou de la décennale (Cass. Civ. III : 20.2.91). Ainsi, la garantie décennale est due, alors même que les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées (Cass. Plén. : 27.10.06). Il suffit que l’importance des bruits rende l’immeuble impropre à sa destination (Cass. Civ. III : 2.2.94). C’est ce que confirme l’arrêt du 21 septembre 2011 : il appartient au juge de rechercher si les défauts d'isolation phonique ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination, ceci indépendamment de sa conformité à la réglementation en vigueur en la matière.
Enfin, si le défaut acoustique trouve son origine dans un défaut de conformité aux stipulations contractuelles, la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur peut être mise en cause (Cass. Civ. III : 21.2.90). La responsabilité contractuelle de droit commun ne couvre, donc, que les défauts d’isolation phonique résultant d’un défaut de conformité de la construction aux prévisions du contrat et non susceptibles d’être réparés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ou décennale.