Propriété d’un bien acquise par la réalisation d’une condition suspensive / non-publication d’un acte

Cass. Civ III : 13.7.11
Décision : n°10-19461

Conformément au décret du 4 janvier 1955 qui organise les règles de la publicité foncière, les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive doivent être publiés à la conservation des hypothèques ou, pour les départements d’Alsace et de Moselle au livre foncier. Toutefois, pour ces actes, la sanction classique du défaut de publication, à savoir l’inopposabilité de l’acte aux tiers ne s’applique pas. Cette solution, rappelée par la décision découle des termes mêmes du décret (art 28 4°c). En conséquence, la personne devenue propriétaire d’un bien par effet de la réalisation d’une condition suspensive est en droit de revendiquer sa propriété au tiers acquéreur et cela, en dépit de la non- publication d’un acte constatant la réalisation de cette condition. En l’espèce, les circonstances de l’affaire étaient un peu particulières. Un  acte de partage (publié) attribuait respectivement  deux parcelles à deux frères et prévoyait une condition suspensive : à défaut pour l’un des attributaires d’enlever un ouvrage sur sa parcelle, celle- ci deviendrait la propriété de l’autre. L’ouvrage resté, la condition suspensive avait été réalisée mais aucun acte constatant l’accomplissement de cette condition suspensive  n’avait été publié. L’attributaire initial de la parcelle litigieuse, alors qu’il n’était plus propriétaire  du fait de la réalisation de la condition suspensive au profit de son frère avait néanmoins vendu le terrain à un tiers. Le tiers acquéreur pensait que la non- publication d’un acte constatant la réalisation de la condition suspensive  le protégeait d’une action en revendication de propriété. Tel n’était pas le cas. En effet, d’ une part, l’acte de partage prévoyant la condition suspensive avait été publié et la publication était antérieure à la vente qui avait eu lieu au profit du tiers acquéreur. D’autre part, la non- publication de l’acte constatant l’accomplissement de la condition suspensive ne  remettait pas en cause l’opposabilité des droits acquis par la réalisation de la condition suspensive. Le tiers acquéreur  pourra néanmoins demander des dommages et intérêts au propriétaire qui a omis de publier l’acte constatant l’accomplissement de la réalisation de la condition suspensive (décret du 4.1.55 : art 30.4). Il lui faudra prouver que le défaut de publication lui a causé préjudice.