Vente à la découpe / non-respect des accords collectifs / nullité de la vente

Cass. Civ III : 23.6.10
Décision : n°09-13153 et n°09-13327

L'offre de vente adressée au locataire avant la date prévue pour la réunion d'information des locataires entraîne la nullité du congé pour vente et la nullité de la vente.
Les dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 relatif à la mise en vente par lots de plus de 10 logements libres ou occupés dans un même immeuble doivent être respectées à la lettre. La procédure d'information des locataires obéit à un formalisme qui se déroule en plusieurs étapes : en premier lieu, une information préalable à la décision de mise en vente, puis une information générale délivrée lors d'une réunion d'information, enfin, une information individuelle adressée à chaque locataire. A compter de cette confirmation de son intention de vendre, le bailleur doit respecter un délai de 3 mois avant d'adresser une offre de vente au locataire. Une fois notifiée l'offre de vente, le congé pour vente peut être envoyé conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, la réunion d'information des locataires avait bien été organisée, mais elle s'était tenue postérieurement à l'envoi de l'offre de vente. La Cour de cassation sanctionne le non respect du formalisme par la nullité du congé pour vente et la nullité de la vente. A l’époque des faits, le texte de l’accord de 98 ne prévoyait pas explicitement une telle sanction. Depuis, la loi ENL du 13 juin 2006 sanctionne par la nullité le congé délivré en violation des dispositions de l’accord collectif.