Termites : mauvaise foi et réticence dolosive du vendeur

Cass. Civ III : 16.12.09 et Cass.Civ. III : 13.1.10
Décisions : n°09-10.540 et n°08-21677

Lors de la vente d’un immeuble, la clause exonératoire de garantie des vices cachés ne peut être écartée qu’en cas de mauvaise foi du vendeur. Celle-ci est établie si l’acquéreur apporte la preuve de la connaissance des désordres par le vendeur.
Dans l’une des espèces, le vendeur avait remis à son notaire une attestation (non annexée dans l’acte de vente), portant sur la totalité de l’immeuble et mentionnant la présence de termites (Cass. Civ III : 16.12.09), dans l’autre, il avait procédé au colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture (Cass. Civ III : 13.1.10).
Ces circonstances permettaient de caractériser la mauvaise foi.
Par ailleurs, la réparation due par le notaire ne peut être limitée au seul préjudice financier subi par les acquéreurs, sans rechercher si l’ignorance de ces derniers de la présence de termites n’avait pas également retardé l’exécution de travaux de réfection de l’appartement.