Responsabilité du vendeur d’immeuble à construire / désordres intermédiaires

Cass. Civ III : 6.10.10
Décision : n°09-66521

Compte tenu de sa nature particulière (vente d’une construction à venir), le contrat de vente d’immeuble à construire est assujetti à un régime de garanties sensiblement différent de celui du contrat de louage. Ainsi, le vendeur d’immeuble à construire tenu des garanties biennale et décennale, n’est pas tenu vis-à-vis de son acquéreur, de la garantie de parfait achèvement. En présence de désordres ne relevant pas des garanties légales, la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire peut-elle être engagée au titre des désordres intermédiaires ? Il s’agit de désordres apparus après réception et qui ne remplissent pas les conditions nécessaires pour être pris en charge au titre de la garantie décennale (ils ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination). Constituent par exemple des dommages intermédiaires les microfissurations d’un crépi, les fissures peu importantes affectant un carrelage. La jurisprudence a admis qu’ils peuvent donner lieu à une action en réparation pendant dix ans à compter de la réception sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. Civ III : 16.10.02). Dans l’arrêt du 6 octobre 2010, la Cour de cassation confirme (Cass. Civ III : 4.6.09) qu’en l’absence de désordres de nature décennale, le vendeur d’immeuble à construire peut voir sa responsabilité engagée au titre des dommages intermédiaires pour faute prouvée.

Depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, ces désordres devraient relever de la responsabilité des constructeurs (code civil : art.1792-4-3) qui se prescrit par 10 ans à compter de la réception.