HLM / action en remboursement des charges et prescription

Cass. Civ III : 16.6.10
Décision : n°09-70354

Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au code civil, les actions en paiement comme en répétition de l’indu des loyers et des charges se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (CC : art.2224).
En ce qui concerne les baux soumis à la loi de 1948 et à la réglementation HLM, seule l’action en paiement des loyers et des charges est soumise à la prescription de 5 ans. Une prescription de 3 ans propre à la loi de 1948 et applicable aux baux HLM (CCH : L.442-6) est prévue pour les actions en répétition de sommes indûment perçues mais ne vise que les sanctions et amendes civiles en cas de fraude ou d’abus (loi de 48 : art.68). La jurisprudence a cependant appliqué cette prescription spéciale à des actions en répétition de loyers (Cass. Civ III : 27.5.03) et de charges (Cass. Civ III : 18.2.03), bien que le texte pris à la lettre ne vise pas ces situations.
Dans l’arrêt du 16 juin 2010, la Cour de cassation a recours à une formule très large dans sa motivation alors qu’en l’espèce seule était en cause un remboursement de charges locatives indûment payées. Elle retient que «toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d’un logement HLM sont sujettes à répétition de l’indu et soumises à la prescription de 3 ans ».