VEFA désordres intermédiaires, non-conformité et absence de réserve à réception

Cass. Civ. III : 4.6.09
Décision : n°08-13239

Dans un arrêt du 4 juin 2009, la Cour de cassation reprend les règles applicables en matière de réparation par le vendeur en l’état futur d’achèvement de non-conformités et de désordres intermédiaires révélés après réception.
En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le vendeur d’immeuble (promoteur) est maître de l’ouvrage jusqu’à la réception. Celle-ci se fait entre le vendeur et les entrepreneurs. La livraison se situe, elle, entre le vendeur et l’acquéreur et correspond à la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur, matérialisée par la remise des clefs. C’est donc au vendeur de faire inscrire les éventuels vices et défauts de conformité apparents dans le procès verbal de réception signé avec chacun des entrepreneurs. A défaut, le vendeur ne pourra actionner les entreprises en responsabilité. L’absence de réserve n’est en revanche pas opposable à l’acquéreur qui n’était pas partie à la réception et a droit à un ouvrage conforme au contrat de vente. Il faut bien distinguer les rapports qui existent entre le promoteur et les entreprises par corps d’état, qui relèvent du contrat d’entreprise, de ceux existant entre le promoteur et les acquéreurs dans le cadre du contrat de vente. C’est ce que rappelle l’arrêt du 4 juin 2009 : la réception sans réserve par le promoteur est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles. Le syndicat des copropriétaires, acheteur, peut donc obtenir réparation du préjudice résultant des non-conformités du revêtement de sol extérieur auprès du promoteur vendeur. Lorsqu’il a été statué sur cette affaire la nature des défauts de conformité n’avait pas d’importance : qu’ils soient apparents ou cachés, ils relevaient de la responsabilité trentenaire de droit commun (passée à cinq ans depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription). Mais depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, en VEFA, les défauts de conformités apparents relèvent comme les vices apparents de l’obligation de garantie spécifique du vendeur d’immeuble (code civil : art. 1642-1). Ce dernier ne peut en être déchargé avant la réception, ni avant l’expiration d’un mois suivant la prise de possession (code civil : art. 1648 al.2).
S’agissant des désordres intermédiaires (ici le décollement de peinture des balcons et coursives), notion jurisprudentielle créée pour les désordres qui ne remplissent pas les conditions nécessaires pour être pris en charge au titre de la garantie décennale, la Cour de cassation rappelle qu’ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée, preuve non rapportée en l’espèce.
Il faut noter que la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a introduit en dehors, des actions en responsabilité bienno-décennale, une nouvelle action en responsabilité des constructeurs qui se prescrit par dix ans à compter de la réception (Cass. Civ I: 28.5.09 ; code civil : art. 1792-4-3).