Prêt immobilier / détermination et calcul du TEG

Cass. Civ I : 13.11.08 et Cass. Com. : 24.3.09
N° de pourvoi : 07-17.73 et 08-12.530

Le taux effectif global (TEG) doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt immobilier (code de la consommation : L.313-2). Il est déterminé en ajoutant aux intérêts conventionnels (intérêts perçus par le prêteur en contrepartie des fonds mis à disposition de l'emprunteur), les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des inter-
médiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt (code de la consommation : L.313-1). La Cour de cassation considère que doivent être intégrées dans le TEG toutes les charges incombant à l’emprunteur dès lors qu’elles correspondent à une exigence du prêteur ou conditionnent l’octroi du crédit et qu’elles ont un lien direct avec celui-ci.

Une assurance incendie doit-elle être incluse dans le TEG ? Dans un arrêt du 13 novembre 2008, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence (Cass. Civ I : 23.11.04) en indiquant qu’entre dans le calcul du TEG le coût d'une assurance-incendie de l'immeuble à laquelle la banque subordonne l'octroi du prêt. En l’espèce, il y avait une particularité : le coût de cette assurance, contractée auprès d’un autre organisme, était inconnu de la banque lors de l’offre de prêt. La Cour de cassation précise que, dans ce cas, il lui incombe de s'informer de son coût auprès de l'emprunteur afin de l'intégrer dans le TEG lors de la réalisation définitive de l’acte de prêt.

S’agissant des modalités de calcul, le TEG d’un prêt doit être calculé sur la base d’une année civile de 365 ou 366 jours et non sur la base de 360 jours selon l’usage bancaire (pour le TEG : Cass. Com : 10.1.95 / pour le taux de l’intérêt conventionnel : Cass. Com : 17.1.06).
Est-il possible de prévoir contractuellement un calcul sur une autre base ? Dans un arrêt du 24 mars 2009, la Cour de cassation rappelle que le TEG doit être calculé sur la base de l’année civile et précise que rien n’interdit aux parties de convenir d’un taux d’intérêt conventionnel calculé sur une autre base (en l’espèce 360 jours).
Il faut relever qu’en cas de TEG erroné, la sanction est la nullité de la stipulation du taux d’intérêt et que le taux de l’intérêt légal se substitue au taux d’intérêt convenu depuis l’origine du prêt (Cass. Com : 17.1.06).