Installation d’une climatisation sur partie commune / Prescription de l’action
Cass. Civ III : 22.10.08
N° de pourvoi : 07-17.780
En droit de la copropriété, la distinction entre une action personnelle et une action réelle n’est pas aisée en pratique. Pourtant, elle revêt une importance pratique, puisque qu’il découle de cette qualification un délai de prescription distinct : l’action réelle immobilière se prescrit par trente ans (code civil : art. 2227), alors que le délai est ramené à 10 ans pour une action personnelle (loi 10.7.65 : art. 42).
Au travers de cette décision, la Cour de cassation apporte une nouvelle illustration de la distinction entre action réelle et personnelle.
En l’espèce, un copropriétaire installe un système de climatisation sur la toiture de son immeuble, la toiture constituant une partie commune. Le syndicat des copropriétaires entame alors des poursuites judiciaires plus de 10 ans après les faits litigieux, estimant qu’il s’agit d’une action réelle soumise à la prescription trentenaire en ce que le copropriétaire mis en cause s’est approprié illégitimement une partie commune.
Pour mémoire, il avait clairement été admis par la jurisprudence antérieure qu’une appropriation illégale de partie commune par un copropriétaire constituait une action réelle, le syndicat pouvant alors agir dans les trente ans à compter des faits litigieux (Cass. Civ III : 11.1.89).
Par cette décision, les magistrats écartent l’argumentation du syndicat, estimant que l’installation sur toiture d’un système de climatisation ne constitue pas une appropriation de partie commune dès lors que cette installation ne confère pas un caractère privatif au toit partie commune.
L’action engagée est donc personnelle et reste soumise au délai de prescription décennal.
Il s’agit d’un arrêt d’espèce qui conserve une utilité pratique, notamment pour les syndics professionnels habilités à agir au nom du syndicat.
Il convient de noter une certaine similitude entre cette décision et une précédente jurisprudence selon laquelle les actions tendant à la suppression des utilisations irrégulières de parties communes sont soumises au délai de prescription décennale prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à moins qu’elles ne tendent à mettre fin à une appropriation irrégulière (CA Paris, 25.5.05). Néanmoins, en l’espèce, les magistrats ne font pas expressément référence à la notion « d’utilisation irrégulière » de la toiture.
Enfin, il faut conclure que la récente loi portant réforme de la prescription en matière civile ne modifie en rien cette distinction entre action réelle et personnelle (loi du 17.6.08). S’il est vrai que désormais le délai de prescription applicable aux actions personnelles est porté à 5 ans, il n’en demeure pas moins que le délai décennal instauré par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 reste immuable dès lors qu’il s’agit d’un régime dérogatoire spécifique applicable aux actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965.