Destruction de locaux loués / résiliation du bail / coût des travaux de remise en état

Cass. Civ III : 9.12.09
Décision : n°08-17483

Résumé : Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail (code civil : art. 1722).
Le juge ne peut refuser la résiliation de plein droit du bail sans avoir recherché si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excède pas sa valeur. Si c’est le cas, on considèrera que la chose louée est détruite totalement.
Dès lors que le cas fortuit survenu dans un immeuble a rendu celui-ci impropre à l'utilisation prévue au contrat et que la remise en état des lieux nécessiterait une reconstruction affectant le gros œuvre et dont le coût serait excessif, la perte de la chose doit être considérée comme totale et le bail se trouve résilié. Il s'agit d'une pure question de fait qui est appréciée souverainement pas les tribunaux.