Congé pour vendre / Notification par lettre recommandée avec avis de réception

Cass. Civ III : 29.10.08
N° de pourvoi : 04-14.895

Pour être valable, le congé du bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d’huissier six mois avant le terme du bail.
Lorsqu’il est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la date qui importe est celle de la réception du congé par le locataire, c’est-à-dire celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire (code de procédure civile : art. 669 al. 3 ; Cass. Civ III : 14.12.94).
L’avis de réception a donc une importance pratique considérable et l’on connaît les conséquences juridiques sur le bail lorsque le locataire, absent lors du passage du facteur, ne va pas retirer la lettre notifiant le congé à la poste.

L’arrêt de la Cour de cassation rappelle ici cette stricte formalité qui conditionne la validité du congé : seul l’avis de réception signé par le locataire au moins six mois avant l’expiration du bail rend valable la notification du congé par lettre recommandée. En effet, lui seul permet de vérifier que la notification du congé a bien eu lieu six mois avant l’expiration du bail.

L’intérêt de l’espèce résidait dans la particularité des faits : suite à la réception le 28 mars 2000, soit deux jours avant la date limite, d’un congé pour vendre pour le terme de son bail au 30 septembre 2000, la locataire « accuse réception » du congé dans une lettre qu’elle adresse au bailleur le 20 avril 2000 dans laquelle elle indique ne pas souhaiter acquérir le bien.

C’est l’acquéreur du bien toujours occupé par la locataire qui assigne cette dernière en validation du congé notifié par le précédent bailleur et en expulsion, estimant qu’elle est, depuis le 30 septembre 2000, occupante sans droit ni titre. La Cour d’appel accueille sa demande et valide le congé en se fondant sur la lettre par laquelle la locataire reconnaissait avoir reçu le congé et se déclarait non intéressée par l’acquisition du bien.
La Cour de cassation censure au motif que, l’avis de réception du congé n’étant pas versé aux débats, les juges du fond n’avaient pas pu constater que la  
notification était bien intervenue six mois avant le terme du bail conformément aux prescriptions de la loi.