Changement de bailleur en cours de bail / régime applicable à la location

Cass. Civ III : 18.2.09

La question posée est celle du régime juridique applicable à la location d’un logement qui, initialement soumis à la loi du 6 juillet 1989, est vendu en cours de bail à un bailleur HLM.
Plus précisément, le locataire contestait la validité du congé délivré par son nouveau bailleur, un organisme HLM ayant acquis, pendant le cours de son bail, l’immeuble dans lequel se situait son logement.
Le bailleur HLM a cru pouvoir délivrer ce congé sans respecter les conditions légales de motivation et de délai (loi du 6.7.89 : art. 15), en se fondant sur l’article 40 de cette même loi. Pour mémoire, cet article institue un régime dérogatoire pour les logements appartenant aux bailleurs HLM, excluant l’application de certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et notamment celles relatives à la durée du bail et au congé.
Sans surprise, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui déboute le locataire et valide le congé délivré par le bailleur HLM. La censure était prévisible dans la mesure où la Haute Cour avait à statuer sur un congé délivré par un organisme HLM. Or, les locataires HLM ont un droit au maintien dans les lieux (CCH : L.442-6 et L.353-15), et il ne peut leur être délivré congé que dans des cas limitativement énumérés, notamment en cas de démolition (loi du 1.9.48 : art. 10 et suivants, CCH : L.353-15).

L’intérêt de l’arrêt repose sur le rappel, opéré par la Cour de cassation, du principe général du transfert des baux en cours au nouveau bailleur en cas de vente de l’immeuble loué (code civil : art. 1743). Sur ce fondement, le bailleur HLM était tenu de respecter le bail en cours et le régime qui lui était applicable depuis sa date de formation et ce jusqu’à son expiration.
Ainsi, ce n’est qu’au terme du bail au cours duquel le changement de bailleur intervient que le régime juridique de la location est susceptible d’évoluer (en l’espèce vers le régime dérogatoire des baux HLM).

Il est à noter cependant que certaines dispositions du régime des baux HLM peuvent s’appliquer aux baux en cours :

• celles relatives au supplément de loyer de solidarité (CCH : L.441-3 et suivants) ;
• en cas de conventionnement, celles autorisant le bailleur HLM, à compter de la date d’entrée en vigueur de la convention ou de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit, à fixer dans la limite du loyer plafond un nouveau loyer applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours (CCH : L.353-16).

Cette décision rappelle la jurisprudence rendue en matière de location de droit commun, concernant l’effet de la substitution en cours de bail d’un bailleur personne physique à un bailleur personne morale (ou inversement) sur la durée de ce bail.
A trois reprises, la Cour d’appel a jugé que la durée du bail est déterminée par la qualité des parties lors de l'entrée dans les lieux des preneurs ou lors du renouvellement du contrat. Par conséquent, le changement de bailleur en cours de bail par substitution d'une personne morale à une personne physique ne peut avoir d'effet sur la durée du bail (CA Aix-en-Provence : 4.3.93 ; CA Versailles : 24.3.00 et CA Montpellier : 11.10.05).