Baux de sortie / Conséquence du droit au maintien dans les lieux

Cass. Civ III : 10.12.08
N° de pourvoi : 08-10.319

Lorsque le logement loué ou occupé est classé en sous-catégorie II B ou II C, le bailleur peut proposer au locataire ou à l’occupant de bonne foi un bail de sortie obéissant à des règles spécifiques, notamment de durée (loi du 23.12.86 : art. 28 à 33).
Le contrat de location conclu à l’expiration de ce bail initial de sortie est entièrement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, si à l’expiration du bail de sortie, le locataire est âgé de plus de soixante cinq ans ou handicapé, il bénéficie du droit au maintien dans les lieux (loi du 23.12.86 : art. 29 al. 3).
La conséquence principale de ce droit au maintien dans les lieux est l’impossibilité pour le bailleur de donner congé au locataire à l’expiration du bail de sortie (Cass. Civ III : 20.9.06).

En l’espèce, la question se posait de savoir si le bailleur pouvait, à l’issue du bail de sortie, signifier aux locataires âgés de plus de soixante cinq ans une proposition de renouvellement du contrat assortie d’une nouvelle réévaluation du loyer (loi du 6.7.89 : art. 17-c).

La Cour de cassation répond négativement, estimant que le droit au maintien dans les lieux, dont bénéficient les locataires âgés de plus de soixante cinq ans à l’expiration du bail de sortie, empêche la mise en œuvre de la procédure de droit commun de renouvellement de bail avec réévaluation du loyer.
En effet, le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux clauses et conditions du contrat primitif (loi du 1.9.48 : art. 4), c’est-à-dire en l’espèce aux conditions du bail de sortie qui contenait des stipulations relatives au loyer.
Pour mémoire, le loyer du bail de sortie de la loi de 48 est censé, à son expiration, être au niveau du marché dans la mesure où il a fait l’objet, lors de la signature du bail de sortie, d’une réévaluation par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage (la hausse s’étale sur les huit années).