Vente en bloc de plusieurs lots

Cass. Civ. III : 16.1.08
N° de pourvoi : 06-21.696

Par cette décision, la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de vente « en bloc » de plusieurs lots de copropriété, quant au mode de calcul de la réduction du prix de vente accordée à l’acquéreur lésé.
Elle se situe dans la continuité de deux arrêts très remarqués rendus en 2007 : le premier a intégré dans le champ d’application de la loi Carrez les ventes d’un ensemble de lots de copropriété, et le second a instauré la notion d’unité d’habitation à prendre en compte pour le calcul de la superficie (Cass. Civ III : 28.3.7 et 7.11.07).
En l’espèce, les acquéreurs assignent le vendeur en diminution du prix de vente, estimant que le lot correspondant au jardin et à la piscine n’aurait pas dû être pris en compte. Les acquéreurs ont pu obtenir gain de cause sur ce point.
Néanmoins, les magistrats du fond, pour apprécier le montant de la réduction du prix de vente, ont appliqué le quantum à restituer au regard du prix au m² par une règle proportionnelle. Si 270 m² valent 335 387,84 €, les magistrats considèrent que l’acquéreur aurait dû débourser pour une surface de 183,7 m² un prix total de 228 187,95 € (183,7 x 335 387,84 / 270).
En rejetant cette méthode de calcul, la Cour de cassation nous éclaire quant à la notion de « réduction correspondant à la moindre mesure ». La réduction doit correspondre au prix fixé globalement diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
En d’autres termes, les juges considèrent que la détermination de la réduction à appliquer doit s’appuyer sur la valeur réelle du lot exclu (jardin et piscine) et non sur sa valeur mathématique telle qu’il en résulte par une simple règle de trois.
Notons toutefois que la Haute Cour n’apporte aucune précision quant à la méthode de calcul permettant de déterminer la valeur précise des lots qui n’ont pas été pris en compte pour le calcul de la surface habitable. Il est donc permis de penser qu’une mesure d’expertise sera nécessaire pour évaluer au plus juste la valeur réelle de ces lots.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les magistrats de la Haute Cour ont pris soin de renvoyer l’examen de cette affaire devant la Cour d’appel.