Syndic / Carte professionnelle / Droit à rémunération

Cass. Civ. III : 2.7.08 et Cass. Civ. III : 27.3.08
N° de pourvoi : 06-17.202

La profession de syndic professionnel est régie par la loi spéciale sur la copropriété et son décret d'application, et par la loi Hoguet.
Dans deux arrêts récents la Cour de cassation se prononce sur la condition d'exercice de cette profession et plus spécifiquement sur l'exigence d'une carte professionnelle (1ère espèce) et sur le droit à rémunération pour le premier syndic d'une copropriété (seconde espèce).
En matière de carte professionnelle, la Cour de cassation avait déjà jugé que le syndic professionnel devait être détenteur d'une carte de gestion immobilière lors de sa désignation par l'assemblée générale des copropriétaires (Cass. Civ III : 4.1.96). A défaut, la décision était entachée de nullité.
Cette fois-ci, la question posée à la Cour était de savoir si le non-renouvellement de la carte de gestion immobilière exigée par la loi Hoguet était un motif de nullité des assemblées générales tenues et convoquées par le syndic.
La Cour répond de façon positive et large : un syndic de copropriété ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de la carte professionnelle. Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2006 la carte professionnelle est délivrée pour dix ans.
Le deuxième arrêt rappelle le principe du droit à rémunération pour le syndic et l'applique au cas d'un syndic nommé par le règlement de copropriété.
Lorsqu'un immeuble en copropriété est construit, il est fréquent que le règlement de copropriété nomme un syndic provisoire. Cette nomination est soumise à la ratification de la première assemblée générale des copropriétaires. Cependant la seule désignation de ce premier syndic par l'assemblée générale ne suffit pas. La Cour de cassation rappelle que le professionnel doit justifier d'un mandat écrit ou d'une décision de nomination de l'assemblée ayant fixé sa rémunération. A défaut, le syndic pourra se voir condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires des sommes versées au titre de sa rémunération.
Ce remboursement est dû quand bien même les comptes ont été approuvés et le quitus donné.