Suppression du poste de concierge / Majorité requise

Cass. Civ III : 9.9.08 et Cass. Civ III : 24.9.08
N° de pourvoi : 07-16.881 et 07-17.039

Un important contentieux résulte de la question portant sur la suppression du poste de concierge et les conditions de majorité requises.

Par ces deux décisions, la Cour de cassation vient illustrer une jurisprudence d’ores et déjà établie.
Pour mémoire, toute décision modifiant le règlement de copropriété relève de l’unanimité dès lors qu’elle emporte une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance (loi du 10.7.65 : art.26).
La jurisprudence dominante en déduit que la suppression d’un concierge dont l’existence est prévue au règlement de copropriété doit être votée à l’unanimité (Cass. Civ III : 28.6.95), dès lors qu’il est porté atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives (CA Paris : 6.5.98 ; dans le même sens CA Paris : 12.6.98).
En revanche, si rien n’est prévu au règlement de copropriété et que la destination de l’immeuble n’est pas altérée, l’unanimité ne sera pas requise, les décisions pouvant alors être prises à la majorité de l’article 26 (soit la majorité des voix des copropriétaires et représentant un tiers des voix).
La Cour de cassation apporte deux nouvelles illustrations de ces règles.
D’une part, l’unanimité ne sera pas requise pour la suppression du gardien dans le cas où le règlement de copropriété prévoit que le service de conciergerie est facultatif et ne sera assuré que si le syndicat le décide (Cass. Civ III : 24.9.08).
D’autre part, l’unanimité n’a pas à être imposée en cas de suppression d’un second poste de concierge, le règlement de copropriété ne prévoyant qu’un seul poste. En l’espèce, deux gardiens étaient en réalité installés (Cass. Civ III : 9.9.08).
Cette dernière décision n’est pas novatrice ; la Cour d’appel avait  en effet déjà considéré que la suppression de deux postes de concierge, qui étaient en surnombre par rapport aux dispositions du règlement, ne nécessite pas l’unanimité (CA Paris : 26.10.00).

Il convient de noter que dans les deux cas d’espèce, les magistrats s’attachent au contenu précis des clauses du règlement de copropriété.