Règles d'urbanisme ou caractère contractuel du cahier des charges

Cass. Civ; III : 29.1.08
N° de pourvoi : 07-10.938

Les documents d’un lotissement peuvent être constitués, le cas échéant, d’un règlement et d’un cahier des charges. Le premier n’existe que s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme. Le second est, en revanche, un document purement privé de valeur contractuelle qui s’impose entre les colotis. Ils n’ont pas la même nature. Ainsi un règlement de lotissement comporte généralement les règles d'occupation et d'utilisation des sols (destination des constructions, emprise au sol, surface hors œuvre nette maximum) ou encore les règles d’implantation des constructions. Le cahier des charges, quant à lui, précise les relations juridiques entre colotis et avec le lotisseur : les dispositions relatives aux servitudes de droit privé imposées à chaque lot, ou encore les dispositions afférentes aux ventes des lots (date d'entrée en jouissance, garanties, contribution et charges, bornage,…).
Si les règles d’urbanisme d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années (CU : L.442-9), le cahier des charges continue de régir les rapports entre colotis.
Il est donc essentiel de pouvoir les distinguer, d’autant que chacun des documents du lotissement peut contenir à la fois des règles d’urbanisme et des règles privées.
En l’espèce, la clause du cahier des charges disposant que chaque lot ne pouvait recevoir qu’une seule maison d’habitation à usage familial, ne constitue pas une simple règle d’urbanisme qui serait frappée de caducité au bout de dix années, mais revêt un caractère contractuel et continue donc à régir les rapports des colotis entre eux.
En l’espèce, la conséquence fâcheuse pour le coloti qui n’a pas respecté cette règle est la destruction d’une seconde maison d’habitation édifiée sur un seul lot, alors même qu’un permis de construire avait été délivré.