Promesse unilatérale de vente / Clause d’exécution forcée

Cass. Civ III : 27.3.08
N° de pourvoi : 07-11.721

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage à vendre un bien à une autre personne (le bénéficiaire) qui, pendant un certain délai fixé dans la promesse dispose d’une option qu’elle peut librement lever.
La jurisprudence de la Cour de cassation a très nette-ment fragilisé cet avant-contrat.
En effet, elle a affirmé que « la levée d’option, postérieure à la rétractation de la promettante excluait toute rencontre de volonté de vendre et d’acquérir » et que «  tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire » (Cass. Civ III : 15.12.93).
Dès lors, face à un promettant qui se rétracte avant la levée d’option, le bénéficiaire n’a pas la possibilité d’exiger l’exécution forcée du contrat. Il peut seulement obtenir des dommages et intérêts qui ne le satisfont pas toujours.
Si l’arrêt (non publié) de mars 2008 ne constitue pas un revirement, il autorise néanmoins les parties à prévoir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre par la constatation judiciaire de la vente. La clause devra très clairement prévoir que l’article 1142 du code civil ne s’applique pas. A défaut de clause expresse, la doctrine de la Cour de cassation affirmée en 1993 continuera à s’appliquer.