Compromis / Promesse / Délai de rétractation

Cass. Civ. III : 10.10.07 / Cass. Civ. III : 5.12.07 / Cass. Civ. III : 13.2.08 / Cass. Civ. III : 27.2.08 / Cass. Civ. I : 30.1.08
N° de pourvoi : 06-16.223 / 06-19.567 / 07-11.462 / 07-11.303 / 06-21.145

L'acquéreur non-professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose d’un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, par recommandé avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (CCH : L.271-1).

La jurisprudence a apporté des précisions sur quelques points.

La Cour de cassation s’est prononcée sur le champ d’application de la faculté de rétractation. Elle a précisé que le délai de rétractation ne profite pas à l’acquéreur d’un bien à usage mixte (Cass. Civ III : 30.1.08).

Elle a pris position sur le formalisme de la notification préalable à l’exercice de la faculté de rétractation. Elle a considéré que les conditions d’information posées par le code de la construction étaient respectées si la lettre recommandée notifiant le compromis de vente rappelle seulement la faculté de rétractation offerte à l’acquéreur, mais que le compromis de vente comporte, lui, un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et délais de rétractation (Cass. Civ III : 10.10.07).

S’agissant du décompte du délai, elle a retenu l’application des dispositions du nouveau code de procédure civile (NCPC : art.642). Ainsi, quand le délai expire un samedi ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au prochain jour ouvrable. En cas de rétractation par voie postale, la date à retenir est celle de l’expédition de la lettre recommandée (Cass. Civ III : 5.12.07).

Elle a considéré que la remise en mains propres contre récépissé par un professionnel mandaté pour réaliser la vente, ne présente pas les garanties équivalentes requises par le code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi SRU du 13 décembre 2000 (Cass. Civ III : 27.2.08). Cette loi a prévu que l’acte conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai court à compter du lendemain de la remise de l’acte attestée selon certaines modalités (décret à paraître). La solution retenue par l’arrêt du 27 février 2008 s’appliquera, sauf revirement, dans l’attente du décret.

La signification par huissier (Rép. Min : JO AN du 5.10.04) ou le récépissé signé devant notaire (TGI Nantes : 21.10.03) présentent en revanche des garanties équivalentes au point de vue de la certitude et de la sincérité de la date dans la mesure où ils sont constatés par la suite dans l'acte authentique de vente.

La Cour de cassation a aussi précisé la portée de la rétractation. L’exercice de la faculté de rétractation a un caractère définitif et entraîne l’anéantissement du contrat (Cass. Civ III : 13.2.08). L’acquéreur qui, dans le délai légal, renonce à acquérir puis se repentant finalement souhaite revenir sur cette renonciation, doit en convenir par écrit avec le vendeur (code civil : art.1134).