Charges locatives / Liste limitative et application de la loi ENL / art. 88

Cass. Civ. III : 19.3.08
N° de pourvoi : 07-10.794

Un bailleur ne peut invoquer la théorie de la gestion d’affaires pour se faire rembourser des frais non prévus dans la liste limitative des charges récupérables, comme les charges de gardiennage le week-end et la nuit. En effet, la gestion d’affaires suppose que le gérant ait accompli pour le compte du maître un acte utile sans y être ni légalement obligé, ni contractuellement tenu ; or le bailleur est tenu envers son locataire d’une obligation de jouissance paisible des lieux et des équipements mis à disposition.

Dans ce même arrêt, la Cour de cassation précise la portée de l’article 88 de la loi du ENL du 13 juillet 2006 (cf. Habitat Actualité, juillet 2006). En effet, la loi ENL a modifié l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 afin de mettre un terme à une jurisprudence de la Cour de cassation qui avait considéré que lorsque des prestations de nettoyage sont effectuées par une entreprise, les charges récupérables ne peuvent inclure la TVA. Désormais, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise est récupérable sur le locataire dans sa totalité, toutes taxes comprises. Cette nouvelle règle régit immédiatement les effets à venir des situations juridiques en cours, mais n’a pas d’effet rétroactif, la loi n’ayant pas de caractère interprétatif en l’espèce. En conséquence, la TVA récupérée à tort au cours de la période ayant précédé la promulgation de la loi, doit être remboursée.