Charges locatives / Frais de gardiennage

Cass. Civ. III : 9.1.08
N° de pourvoi 06-21794

Il est acquis depuis deux arrêts de la Cour de cassation du 7 mai 2002 et du 27 septembre 2006 que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont exigibles au titre des charges récupérables sur les locataires à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci. Malgré ces affirmations de principe l’OPAC de Paris, déjà débouté en 2006, s’est pourvu en cassation une nouvelle fois pour tenter d’obtenir, si ce n’est la récupération des trois quarts, une récupération moindre en fonction du temps effectivement passé par les gardiens à l’une ou l’autre tâche. L’OPAC fondait son argumentation sur le principe, posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui indique que les charges sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et demandait que soit pris en compte le temps passé par le gardien à exécuter des tâches récupérables. Se fondant pour sa part sur le texte du décret, le dernier arrêt rendu par la Cour de cassation confirme le principe du tout ou rien ; le forfait des trois quarts n’est pas modulable en fonction de l’activité du personnel. Soit l’activité du gardien est exactement conforme aux prévisions du décret et la récupération auprès des locataires est possible, soit il n’en est rien et le bailleur ne peut rien récupérer.

Seule une modification du décret permettrait d’assurer une égalité de traitement entre les bailleurs qui font assurer le ménage par des entreprises extérieures ou des employés d’immeubles dont les frais sont entièrement récupérables et ceux qui font effectuer une partie de ces tâches par des gardiens et ne peuvent rien récupérer. Cette clarification par décret est souhaitable également pour les locataires dont la situation est loin d’être équitable, entre ceux dont les bailleurs appliquent la jurisprudence de la Cour de cassation et ceux qui l’ignorent et continuent de récupérer les trois quarts des salaires des gardiens quoiqu’il arrive.