CCMI / Définition du stade « Hors d'air »

Cass. Crim. : 5.6.07

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan réglemente l’échelonnement des paiements en fonction de l’état d’avancement des travaux (achèvement des fondations, des murs, mise hors d’eau etc.) et selon que le constructeur est titulaire ou non d’une garantie de remboursement. Aucune définition légale de ces stades n’est donnée. Il en résulte des possibilités de contestation quant au paiement dans la mesure où la réalisation du stade est le fait générateur du paiement et que des sanctions pénales sont prévues en cas d’appel de fonds anticipé, c’est-à-dire avant la date à laquelle la créance est exigible (CCH : art. : L.231-4 III et L.241-1).
Par arrêt du 5 janvier 2007, la Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par «achèvement des cloisons et mise hors d’air». Ce stade n’est pas atteint en l’absence de porte et si, sur toutes les ouvertures, une seule ne comporte ni montant ni chambranle. Il y a perception illégale de fonds, et donc infraction pénale constituée, même si un pourcentage inférieur au pourcentage règlementé est demandé.
En l’espèce, c’est le garant de livraison qui a été sanctionné. Il avait appelé les fonds en raison de la défaillance du constructeur. Il faut rappeler que la sanction pénale vise toute personne (constructeur comme garant) qui exige un paiement anticipé et que le garant de livraison est tenu des paiements anticipés du constructeur (CCH : art. : L.231-6). Les garants de livraison vont donc devoir faire preuve de prudence et s’assurer, avant d’appeler des fonds, que le stade est bien effectué, avec l’aide d’un professionnel si nécessaire.