Caractère d’ordre public de la loi de 89 / Convention plus favorable au locataire inopérante

Cass. Civ III : 1.10.08
N° de pourvoi : 07-13.008

Cet arrêt concerne l’application combinée des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert de bail d’un logement appartenant à un organisme HLM.
En cas de décès du locataire principal, la loi prévoit le transfert automatique du bail à certains bénéficiaires, notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (loi du 6.7.89 : art.14).
Cette disposition est applicable au bail d’un logement HLM, à condition toutefois que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution d’un logement HLM (loi du 6.7.89 : art.40-III).

En l’espèce, afin que le transfert du bail soit constaté à son profit, le fils de la locataire décédée de l’OPAC de Paris se prévaut d’une clause du contrat de location stipulant que la location n’était pas transmissible par voie de succession « sauf s’il s’agit d’un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du preneur ».
Selon la Cour d’appel, cette stipulation conventionnelle s’impose au bailleur HLM dans la mesure où elle est plus favorable aux ayants droit du locataire décédé que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, l’ayant droit justifiant par ailleurs avoir habité le logement pendant au moins six mois avant le décès de sa mère.

C’était ignorer le caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Rappelant notamment que l’« on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs » (code civil : art.6), la Cour de cassation énonce que les dispositions d’ordre public relatives au transfert du bail HLM (durée de la communauté de vie et conditions d’attribution des logements sociaux) ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs.